购房尾款ABS项目的评级要素浅析

随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行主体资质存在下沉的可能性。

2015年，房地产行业ABS产品发行快速增长，主要的类型包括物业费ABS、物业租金ABS、类REITs和购房尾款等多种类型。截至2016年6月末，物业费ABS已发行11单、类REITs产品发行9单、购房尾款产品发行3单。购房尾款作为新型的基础资产，其关注度与日俱增。

购房尾款的含义及市场发行情况

购房尾款，在特定期间内，由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的，原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款债权和其他附属权利。对于房地产开发商而言，是一种以个人消费信用为基础的应收款债权。购房尾款ABS的入池基础资产，限定于自客户与银行贷款合同（同时签订购房合同）后，至银行划款至房地产项目公司这一特定期间内的应收账款（见图），商业贷款按揭购房主要流程如下。

一般而言，购房者购房时需要签订相关《贷款合同》及《买卖合同》，在签订以上两份合同的当天，购房者需要缴纳不低于20%的购房首付款，同时向项目公司的客户专员开始提供完整的资料用来申请银行按揭贷款。在资料收集完整后，项目公司客户专员会向房产局递交预售备案的申请，各地房产局备案的流程各地区存在差异，整个项目楼盘的第一套出售房屋需要在取得预售备案申请通过的凭证后，才可与其他购房者资料一齐递交银行，申请按揭贷款。但自第二套房屋开始，项目公司客户专员只需要在取得房产局预售备案申请的受理凭证后，便可递交银行申请按揭贷款。一般情况下，银行审批通过后会在1至2天内放款。在银行取得他项权证之前，项目公司需要对购房者进行阶段担保。项目公司一般在楼盘竣工备案完成后，可办理项目的整体的产权证明，即后购房者可以办理个人的房屋产权证。

目前市场上已发行的3单购房尾款ABS中，碧桂园一期为分期付款购房所对应的应收账款，此应收账款由购房人支付，不需通过银行；世茂ABS和碧桂园二期是传统的购房尾款，即通过银行商业贷款、公积金贷款或者组合贷等各类贷款形式而应收的尾款。传统的购房尾款具有期限短、风险相对较低的特点，如世茂ABS和碧桂园二期ABS初始基础资产的加权平均剩余期限分别为3个月和2个月年。而碧桂园一期ABS的回款回收期相对较长，同时无需通过银行风控审核，风险控制上不确定性较大。

购房尾款的特点及问题

购房尾款ABS的特点：1、资产同质性强。基础资产均已支付不低于购房总额30%的购房款。2、分散度良好。单个合同的应收款金额占比很小，债务较为分散。3、回收时间存在不确定性。购房合同由签订至尾款放款的时间具有不确定性，主要体现在审批资料收集期限、房管局登记备案期限及银行审批耗费的时间。

自购房者签订贷款合同至银行放款期间，购房尾款的回收时间存在一定的不确定性。

（1）客户专员向房产局备案之前，需要向购房者收集完善个人资料，这段期间的时间取决于购房者的配合度。

（2）房产局备案的流程时间会受国家政策或当地政策影响，但是同一时间内具有一定的规律性。

（3）银行审批通过后，放款的时候受放款时间点影响，具有不确定性。例如：若按揭贷款通过时期在当年年末，由于银行资金紧张，会有推迟放款的可能性。

同时，购房尾款的回收金额也具有一定的不确定性。银行审批人员会根据购房申请者的历史信用记录和收入情况，判断是否通过审批，或者是否减少审批通过的额度。在这种情况下，未通过的按揭金额需要由购房者自己承担，若购房者缺乏经济能力，则构成了一定的违约行为，需要缴纳购房总金额10%至20%的违约金。

交易结构特点及关注要素

在评级过程中，需要对专项计划的交易结构和基础资产的质量进行全面的分析。

（一）交易结构特点

（1）资产池均具有折价发行的特点。以世茂尾款ABS为例，资产池应收尾款总额为77856.17万元，实际资产支持证券发行规模为60000万元，其中优先级54000万元。目前市场上发行的3单购房尾款均对应收账款本金折价入池，覆盖倍数约1.2至1.3倍。

（2）交易结构中不仅利用优先或次级的结构进行内部增信，同时也可利用设置外部担保或维好承诺达到增信作用。例如，世茂尾款ABS由世茂房地产控股有限公司进行维好承诺，碧桂园一期尾款ABS由碧桂园控股有限公司进行外部担保，对两单尾款ABS产品形成有利信用支撑。碧桂园二期未设置外部增信措施，产品分层主要由基础自身质量来决定，其中AAA部分比例较碧桂园一期有所减少。

（3）循环购买解决期限错配问题。由于购房尾款期限普遍较短、逾期情况较为普遍，且期限均具有一定不确定性，因此一般会设置循环购买机制，满足产品的期限配置。

（4）不合格资产赎回设置也资产端现金流提供一定保障作用。目前市场上发行的3单产品均设置了不合格资产赎回的机制，但是由于购房尾款回款期限具有一定不确定性，不合格资产的定义不同于信贷资产证券化中对企业贷款不合格资产的赎回。购房尾款中不合格资产赎回主要是由于项目开发资贷截流、因房屋质量问题应收款无法收回或有所减少这类情况下的不合格资产赎回。

（二）评级关注要素

由于购房尾款对项目开发商自身的依赖程度较大，因此在评级过程中会从基础资产和原始权益人两个方面进行关注。

1、基础资产分析

区域分散性。房地产项目或楼盘分散度可以一定程度上避免受同一地区经济下行或楼市政策影响，以至基础资产整体后期销售数量及收入的下降。楼盘项目以一线城市及二线核心城市为优质资产。

金额分散性。单笔购房人占比超小，则单笔基础资产违约或逾期对产品端影响越小。

2、购房人资质情况

购房人的基本情况如职业、收入水平对银行审批通过率及通过金额比例造成一定的影响。

一般情况下，首套房购买者的购房用途主要为刚需，因此相对来说其违约的可能性相对较小。

3、付款方式

不同的贷款方式，对违约成本和回款周期都会造成一定的影响。例如，银行商业贷款周期因各银行政策、放款时间节点、银行资金要求，在审批和放款速度上有一定差异。首付分期的方式则杠杆比例高，违约成本低于其余付款方式，违约可能性也相应高于其他付款方式。公积金贷款的回款周期则会受到各地的政策、审批效率、额度等因素的影响，例如个别城市要求房屋建设进度达到封顶才可发放公积金尾款。

4、灭失可能性

灭失可能性是分析基础资产池损失情况的重要指标，当基础资产表现正常时，能够为证券化交易带来足够的流动性，而当购房者发生合同认定的灭失行为时，则需要对该部分应收账款认定为损失并予以核销。

灭失基础资产一般是出现以下任何一种情况的基础资产。

（1）售房人未能履行相关商品房买卖合同项下的约定导致购房人退房或解除商品房买卖合同。

（2）相关商品房买卖合同生效的法律前提条件未能得以满足或购房人履行商品房买卖合同项下支付应收款义务失去合法依据。

（3）购房人消灭，包托法人被解散或自然人死亡，且不存在合法的应收款偿付义务继承人。

5、房价跌价可能性

一般情况下，需要结合城市发展及其房价，对基础资产房价高低进行一定判断。若房价处于高位，在楼市出现大幅跌价时，出现恶意逾期的可能性较高，从而也会对入池资产的覆盖倍数产生一定影响。

6、历史逾期率

对于购房尾款项目未来回收的判断主要是基于历史样本数据的情况，因此对于历史2至3年的历史数据的逾期和回收情况的统计对于未来现金的回收的预测也是十分必要的。

7、循环购买备选池情况

由于期限配置的要求，购房尾款项目一般设置循环购买机制。因此，项目后期的备选池质量及项目储备对于循环购买期的现金流回收情况影响重大。一般情况下，交易结构中会相应设置加速清偿等机制提前进行优先级本金的偿付。

8、原始权益人情况

（1）原始权益人的管理能力

原始权益人房地产业务的经营和财务情况对未来项目的建设和推进均有较大的影响。同时，原始权益人对于购房人贷前的审核及贷后资料收集流程和效率对于购房尾款的回收也具有一定的影响。

（2）预售款使用用途

购房尾款项目入池房地产项目一般分散于多个城市，各地区房管局对预售款的使用用途可能进行一些限制。例如，某些城市可能要求预售款中5%需要作为保证金保留在账户中，或要求优先偿付工程款或开发贷等建设款项。

结论

整体而言，购房尾款ABS项目对于房地产企业而言是一种新型的盘活资产流动性的创新方式，受到越来越多房地产企业及金融机构的关注。尽管目前市场上已经发行的购房尾款项目仅3单，鉴于我国房地产企业数量众多，房地产行业去库存步伐加快，其发行潜力巨大。同时，随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行主体资质存在下沉的可能性；而基础资产也将呈现多元化趋势，例如出现商业贷款、公积金等不同的贷款类型。