我国现行住改商政策探析

                                                           文/王怀涛律师

 一、住改商的定义和前提 

定义：就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。

前提：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，住宅小区里附带性的商业需求也越来越多，同时很多企业为了节省经营成本，更乐于租用住宅用于经营使用。目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈，广东为主要现象代表地。

二、住改商近期相关政策

1、2007年，国家工商行政管理总局颁布《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》允许将住宅变为经营性用房

一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：

(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

2、2009年2月，广东省颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》允许将住宅变为经营性用房

内容规定：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。

广东省及广州市工商局相关负责人回应称，“住改商”的工商登记问题，只要规划国土等部门更改了房屋使用性质，业主即可到工商部门办理注册，在当前的情况下，工商部门鼓励个人自主创业，解决就业，只要符合相关程序，工商部门不会对“住改商”登记注册设立其他限制。

3、新物权法规定住改商需经有利害关系的业主同意

第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

4、最高人民法院2009年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。相关内容如下：

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

由以上政策可看出，国家近期对“住改商”的限制有所松绑。

三、目前住改商存在的问题

1、工商注册申请办理程序烦琐

目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般都要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等，繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年，过了半年又要重新开始弄一遍，有店主表示除了费用问题外，最怕花的就是时间精力，这一问题也亟待解决。

2、民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难。

注：本人为王律师办理案件后的思考总结。