友情链接
王怀涛律师博客投资购买商改住房产的法律风险
文/王怀涛律师
一、土地年限届满后的政策性风险
1、商住项目土地使用年限只有40-50年。根据《物权法》的规定，非住宅建设用地土地使用权不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，土地会被收回。同时现在物权法对于土地使用权到期后如何延续方面没有明确的解决方法，各地方主管部门，没有统一规范。购买商住项目存在很大的政策风险。
2、对于二手房交易时也需仔细查看土地使用年限。土地使用年限是从开发商拿地的时候开始计算的，经过数年的建设或者使用，有的在挂牌出售时，实际剩下的使用年限已经少了十几年。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类时应充分考虑“折旧”因素。
二、关于购置或转让的契税、电费、水费、物业费等
1、商业房屋在房屋用途上为非住宅，非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年，在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时，所需税费参考附件一。 这样就涉及到再次转让产生较多税费的问题。
2、商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，一般为住宅的两倍。
三、其他风险
1、最重要的，由于“商改住”是一种违法行为，购房者很有可能无法取得房产证。
2、非住宅项目不能办理户籍手续。由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格，无法迁入户口，无法就近入学。
3、在建筑设计上，“商改住”的开发商为了通过规划审批，会弱化甚至去除作为住宅基本功能的厨房和卫生间，也不会安装排烟道和上下水，购房人的权利得不到保障。
4、非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，更不能享受普通商品住宅的税费优惠。
5、非住宅项目不能强制收取公共维修基金，日后房屋维修也将遇到难题。
附件一：
上海商铺交易税费明细表
|
买方交易税费 |
|
|
税费名称 |
税费比例 |
|
房地产交易手续费 |
一手房为成交价×0.08%，二手房为成交价×0.5% |
|
房屋登记费 |
550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费） |
|
权证印花税 |
5元/本 |
|
印花税 |
房屋产价的0.05% |
|
契税 |
交易价（或评估价）×3% |
|
评估费 |
办公房交税都必须评估，一般低评的评估费按照0.6%计算。 |
|
中介费 |
一手房无需承担，二手房为房屋成交价×1% |
|
抵押登记费 |
贷款情况下适用，房屋成加价小于等于100万的为0.1%，100万至2000万为0.04%。最低0.01% |
|
抵押登记公证费 |
贷款情况下适用，境内500元 |
|
按揭律师代理费 |
贷款情况下适用，视各银行规定 |
|
财产保险费 |
贷款情况下可能适用 |
|
估价费 |
贷款情况下适用，最低300元，最高0.1% |
|
卖方交易税费 |
|
|
税费名称 |
税费比例 |
|
房地产交易手续费 |
一手房为成交价的0.08%，二手房无需承担 |
|
合同印花税 |
房屋总价的0.05% |
|
土地增值税 |
A、可提供上手购房发票的，约为房产增值额的30-60%。具体计算方式见下表。 |
|
B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。 |
|
|
个人所得税 |
（现房价-原房价-原契税-现营业税-现印花税-增值税-房产交易费-其他合理费用）×20% 其他合理费用包括本次中介费发票（拍卖佣金）、原交易费、登记费、配图费，不能抵扣利息、装修发票价（装修的发票金额不能超过购入价的10%）等，且这些减去的费用必须提供国家规定的正规发票 |
|
个税无法抵扣成本，按照全额的20%计算，增值税的扣除额可做当时买入的价格评估。 |
|
|
营业税及附加税 |
A、可提供上手购房发票的，为（房屋成交价－上手发票价）×5.55%。 |
|
B、不能提供上手发票的，为房屋成交价×5.55%。 |
|
|
中介费 |
房屋成交价格×2.5-3% |
土地增值税的计算方法
|
基本公式： |
土地增值税=增值额×税率-扣除额×扣除系数 |
|
|
基本定义： |
增值额=现房价-扣除额 |
|
|
|
扣除额=原房价+原契税+现营业税+现印花税+原房价×0.05×产证年数 |
|
|
30%税率 |
（增值额÷扣除额）<0.5 |
增值税=增值额×30%-扣除额×0 |
|
40%税率 |
0.5<（增值额÷扣除额）<1 |
增值税=增值额×0.4-扣除额×0.05 |
|
50%税率 |
1<（增值额÷扣除额）<2 |
增值税=增值额×0.5-扣除额×0.15 |
|
60%税率 |
2<（增值额÷扣除额） |
增值税=增值额×0.6-扣除额×0.35 |
附 上海市契税缴纳政策
政策解读：
个人在本市购买商品房、受赠商品房、交换商品房的，契税适用税率为3%。但下列情况可按国家规定减征契税：
1.个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1%。
2.个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%。
3.个人购买经济适用住房契税税率减按1.5%；购买90平方米及以下的经济适用住房，且为家庭唯一住房的，契税税率减按1%。
家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，应作为两个家庭购房。
注：家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。