化腐朽为神奇——记王律师代理上海某房产开发公司诉谭某某房屋所有权确认纠纷二审案

    2013年10月份上海一家房产开发公司（X公司）找到我们，因为对浦东法院一审判决不服，希望我们帮助他们上诉。这个案件的案情是这样的：上海浦东A房地产发展公司（甲方）和温州B公司（乙方）签订《浦东C住宅小区项目开发协议》约定：甲乙双方合作投资开发C房地产项目基地，补办相关手续，将该基地变更为住宅小区项目；合作形式为成立项目公司开发该小区项目，项目公司为有限责任公司，注册资金为人民币8,000,000元，投资比例为甲方800,000元，占10%，乙方为7，200,000元，占90%；甲方除前期已投入的费用外，不再承担项目公司任何费用，乙方承担继续开发该小区所有费用，乙方向甲方前期投入C项目土地补偿金、人防费、市政配套费、新型墙体费、档案保证金及金桥路三套住宅共计16,500,000元给予补偿。X公司作为上述协议约定的项目公司与上海浦东新区建设局签订国有土地使用权出让合同，取得了位于上海市浦东新区金桥镇金联101宗（浦兴街道1街6宗）地块土地使用权。X公司因为政策等原因以谭某某的名义购买了上海市浦东新区金桥路XXXX号XXX室（以下简称系争房屋）产权。2005年4月20日，上海市浦东新区房地产有限公司与谭某某（购房人）签订了《上海市公有住房出售合同》，2005年5月10日，系争房屋产权登记于谭某某名下。
    2013年7月15日，X公司向原审法院提起诉讼，要求确认谭某某名下的系争房屋产权为X公司所有，诉讼费由谭某某承担。一审法院查明，X公司提出《浦东C住宅小区项目开发协议》所约定的金桥路三套房屋之一即为系争房屋。谭某某则认为系争房屋已经办理动迁手续，动迁协议已经签订，因此不同意X公司的诉求。

    【案情分析】
    我们在接到案件时进行了初步分析，这是一起典型的所有权确权纠纷：由于政策等多方面的原因，上诉人以被上诉人的名义购买了系争房屋，被上诉人主张自己为房产所有人时发生了纠纷。这个案子案情貌似简单然而存在以下难点：
    一、案件涉及的时间起点比较久远，期间上海市房地产政策多次调整增加了案件难度
    本案的系争房屋可以追溯到1992年，川沙县供销总公司与浙江省某建设房地产开发公司签订《联合建房协议》，开发“XX大厦”。1993年金桥供销商业总公司经过上海市市政工程浦东指挥部分配取得涉讼房屋；1994年9月XX大厦筹建处购买了金桥供销商业总公司所受配的涉讼房屋。1995年浦东综合规划土地局颁发《关于终止沪浦（1994）XXX号土地使用权出让合同的通知》，终止土地使用权。2001年川沙县供销总公司下属的非公司企业法人上海A房地产开发公司和温州B公司签订《浦东XX住宅小区项目开发协议》，成立了X公司。2005上诉人出资以被上诉人谭某某的名义购买了系争房屋，由此产生了纠纷。从纠纷的起源来看，2005年至今已有近十年的时间，期间《中华人民共和国物权法》、相关的司法解释及上海市多部法规陆陆续续出台，一方面随着时间的延续证据越来越难收集，案情随之也变得不那么清晰，另一方面法律法规的日益明晰也使得纠纷可以依据的法律依据越来越完善。得益于对房地产法律、法规清楚明了的认知及丰富案件经验的双重保障，我们坚信我们有实力把给客户一分满意的答卷。
    二、案件证据非常多，需要从上诉人提供的大量证据中提取有用的证据
    上诉人在委托我们办案时给我们寄来厚厚一大包材料，我们喜出望外，希望通过认真的梳理和研究找到解决本案的蛛丝马迹。其实，我们寻找的核心证据就是证明上诉人为实际购房人的证据，围绕这个核心衍生出一系列证据线索，然而在整理了几天证据后我们发现并不像开始那样乐观。由于本案时间跨度比较大，有效证据也随着时间的推移隐藏于浩瀚的材料之中，我和王律师竭尽全力的研究每一条线索，认真阅读材料中信息。为了形成有效的证据链我们特地制作了《所有权确认纠纷二审案事情发展演变过程》的大事记，这个大事记也在日后的案件解析中极大的提高了我们的效率，尤其在证据整理方面让我们受益匪浅。在研究和探讨的过程中，我们逐渐找到了这个案子的解决思路，并要求委托人按我们的思路补充新的证据。几轮的证据补充后，我们收集了一些关键证据：房屋受配单、家庭购买公有住房协议、公有住房出售价格计算表、工龄折算证明、房地产登记专用收据、个人购房交款凭证、契税免税单、物业费收据。这些证据勾勒出如下事实（1）涉讼房屋金桥路1490号505室与上川路926弄505室是同一套房屋；（2）上面被上诉人的签名系他人签字，并非被上诉人本人签名；（3）工龄证明是假的，其中被上诉人的工作单位并非金桥供销商业总公司；（4）三套房屋均为同一天、同一人办理，也印证了上诉人所述，三套房屋均为借名买房的事实。在收集和整理好这些证据后，我们长舒一口气，我觉得我们胜算的砝码增大了！
    三、本案是二审案件，一审时上诉人已经败诉，翻案的难度较大
    做律师多年，我深知二审翻案的难度有多大。在刚开始接受委托时，我心里并没有一定能翻案的信心。客户和我们沟通了很多次，他们也表现出无奈和疑惑。然而，我们最终决定接这个案子并且做到底，正像我们在跟客户沟通时说的话一样，“受人之托，忠人之事，为人所谋，尽已所能”是我们一贯秉承的不断进取的服务理念，也是我们赖以生存及发展的基础，我们致力于为委托人提供专业、快速、准确、经济、优质的服务。我们要践行这些我们的理念，客户对我们信任，我们就必须为客户争取最大的权益。因此无论在开庭前还是开庭时我们一直运用自己的技能和被上诉人沟通、谈判、磋商，用策略为客户争取利益。

    【案件总结】
    经过我们两个月的不懈努力，这个案子最终调解结案，委托人上海X公司不主张系争房屋的所有权，但主张该房屋的拆迁款，被上诉人同意拆迁该房屋，由此发生的拆迁款上海X公司领取75%，谭某某领取25%。这个结果可以说并未完全达到我们追求的结果，但客户向我们表示这样的结果已经让他们喜出望外了。
    回想整个办案过程，我觉得最重要的是认真细致，如果不是对案件线索的深入研究，即便再多的材料也无法成为支撑自己论点的利器。当然沟通也很重要，有些证据在客户看来没太大作用甚至毫无意义，但在案件审理中却可能是串联证据链的关键要素，所以，及时有效的沟通和认真细致的工作使我们能在二审中找到解决问题的方法，最大程度的维护委托人的权益。