违反“限购令”签订的购房合同是否有效？

【典型案例】

27岁的张小姐是上海某医院护士，刚来上海工作不到一年，尚未取得本地户口。去年4月，张小姐与余先生及合富公司签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，向余先生购买其名下的房产，并向余先生支付定金2万元。双方约定于五日后前往合富公司签订正式买卖合同。但随后张小姐得知，由于自己不是上海居民，且不能出具累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属限购和限贷对象，无法办理贷款及过户手续。张小姐于是决定不再购买系争房屋，要求余先生返还定金，但遭余先生拒绝。张小姐愤而起诉。

【法院判决】

法院最终认定，张小姐违约，余先生有权没收定金，并依法驳回了张小姐的起诉。

【律师说法】

著名房产律师吴林锋认为，本案双方的关键争议点为：违反“限购令”签订的购房合同是否有效？如果实际不能履行，上下家谁需要承担违约责任？

张小姐认为，其不符合购房条件的情况下与上家签定的《房地产买卖居间协议》，实际自签订之日即无法履行，因此法院应当依法撤销两份协议。但为何法院最终没有支持其诉请呢？律师认为：

（1）上海市于２０１１年２月１日颁布关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见，其中一项重要的措施便是对住房进行“限购”。买卖双方违反“限购令”签订的房屋买卖合同不能办理房地产登记，也就是拿不到房产证，但此时签订的类似《房地产买卖合同》并非无效，合同无效必须严格按照合同法规定的标准进行判定。上海颁布的限购令，充其量仅为规范性文件，并没有达到法律或者行政法规的法律位阶。因此，违反“限购令”签订的合同，依然有效。

（2）但同时，因限购令的存在，导致违反限购而签订的合同实际无法履行。此时，上下家均有权解除合同，但因审核是否具有购买资格，属于下家的义务；且限购令一经颁布生效，具有对世效力，下家不能因不了解而免责。因此，下家须承担违约责任。

【律师支招】

在当前房产形式下，常有中介或者房产商为了促成交易，对“限购对象”买房大拍胸脯，声称能“搞定”。然最终交易未能，又急于推卸责任。同时，此阶段，往往购房者已经支付大部分房款；根据上海的司法实践，购房者又存在承担违约责任的风险。近期，上海精文律师事务所房产部也接到了不少类似的咨询电话。那么，“限购对象”如何购房呢？

1、如果急于购房，谨慎起见，必须要开发商或者中介将“保证”落实到书面；

2、必须在合同中明确约定“如果因为限购而导致贷款未足或交易未成，任何一方都有权解除合同，并双方互不追究违约赔偿责任”；

3、如果不急于购房，建议谨慎入手；且当前形势下，别被急于促成交易的中介或者开发商忽悠了。