假借房屋买卖形式骗取银行贷款的购房合同的效力

【案情简介】

2010年8月，原告李某购买某房产公司开发的某预售商品房一套，约定房价150万元，并办理了预告登记。之后，李某与银行签订了抵押借款合同，以该房屋为担保向银行申请抵押贷款80万元。房产公司以李某名义支付购房首付款，并每月按时还款，且房屋未实际交付陶某。两年后，房产公司为提前还清贷款，将李某名下尚欠银行的全部房款汇入陶某账户，由陶某归还银行，但陶某收到汇款后并未清偿贷款。2012年12月，陶某以该房产公司逾期交付房屋为由诉至法院，请求判令房产公司继续履行合同，交付房屋并支付逾期交房违约金。该房产公司提起反诉，请求确认双方签订的商品房预售合同无效，要求陶某配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

【裁判结果】

经查明，双方实际系通过签订商品房预售合同这一合法形式，掩盖房地产有限公司骗得银行贷款资金的非法目的，属合同法规定的恶意串通损害他人利益情形，应属无效合同。法院判决：一、陶某与某房地产有限公司签订的商品房预售合同无效；二、陶某应归还某银行房屋贷款本金余额80万余元及利息；三、对陶某的诉讼请求不予支持。

【律师评析】

本案系典型的开发商假借订立房屋买卖合同骗取银行贷款的案件，开发商通过与他人签订虚假的房屋买卖合同，然后再以房屋为抵押物与银行签订借款合同、抵押合同，骗取银行贷款。此类案件涉及购房人、开发商和银行三方主体，存在房屋买卖合同、银行借款合同以及银行抵押合同三个合同法律关系。本案的争议焦点在于：第一，该商品房预售合同是否有效；第二，该抵押借款合同是否有效对此笔者将逐一分析。（蓝字摘自书籍17,51页）

按照正常程序，商业银行发放个人按揭贷款包括这三个步骤：第一步，购房者和房地产商签订商品房买卖合同，并交纳首付款，房地产商向购房者开具发票，表明已交纳首付款；第二步，购房者拿着自己的身份证、购房合同、首付款证明和收入证明，到由银行指定的律师事务所审核后，出具法律意见书；第三步，银行审核这些必备资料，并认为合格后，就可以向购房者放贷。实际上，这笔贷款是由银行直接转到了开发商的账户上，开发商因此得到全部房款。购房者以所置房产为抵押，形成了和银行的借贷关系。本案中，房产公司与名义购房人李某不存在实际的商品房买卖关系，假借签订商品房预售合同的形式，向银行办理抵押贷款，贷款实际由开发商使用及归还，房屋也未交付李某，所有权也未转移。因此，李某与开发商签订的合同符合“当事人存在虚假意思表示“以及“当事人真实目的违法“这两个要件，属于《合同法》52条 “以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定为无效。既然合同自始无效，名义购房人李某要求房产公司交付房屋、支付违约金的请求根本不存在履行基础。

此外，由于抵押借款合同独立于房屋预售合同，购房人与银行签订的抵押借款合同并不因为购房合同无效而当然无效。笔者认为此时可援引善意取得制度，保护交易安全和银行的合法利益，在银行善意的情形下，将抵押借款合同认定为可变更、可撤销合同更为适合。根据《合同法》规定，一方欺诈使得对方违背真实意思订立的合同，相对人有权请求法院变更或者撤销，因此由于开发商与购房人的欺诈行为，法律应赋予银行撤销权。如果银行不提出合同变更或者撤销的主张，法院一般认定抵押借款合同有效，原告李某作为合同借款人，应当履行归还剩余贷款及利息的义务。待李某还清款项后，再撤销设定在系争房屋上的抵押登记。

综上所述，在处理此类纠纷时需要明确以下三点：第一，以虚假的商品房交易骗取银行贷款，属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”以及“恶意串通损害第三人利益”的无效情形，应认定无效。第二，银行的抵押借款合同包含借款法律关系和抵押担保法律关系，独立于商品房买卖合同，不因商品房买卖合同的无效而无效。第三，虚假骗贷的情形之下签署的抵押借款合同，银行如果属于善意不知情的第三人，可以选择是否撤销抵押借款合同，不撤销的该合同有效。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。