不可忽视的书面证据

【案情简介】

上海甲房地产销售有限公司（以下简称“甲公司”）承租公民乙的房屋作办公之用，租赁期限为一年，即2007年10月15日至2008年10月14日。租赁期限届满前三个月时，公民乙到甲公司处，口头告知甲公司员工，租赁期满将不予续租。于是，甲公司在同一办公大楼内寻得公民丙并与之签订《租赁合同》，承租其房屋，租期为2008年10月15日至2009年10月14日。甲公司在缴纳2007年10月15日至2008年10月14日期间的全部租金及物业费后，于2008年9月底搬出公民乙的房屋，但公民乙迟迟不与甲公司交接房屋，甲公司多次催告无果后，只好把钥匙交予物业转交公民乙。而后，公民乙却以甲公司提前退租和占用公民乙房屋为由，向仲裁委提起仲裁，要求甲公司支付违约金。

【双方争议】

虽然事实上，甲公司在本案中不存在任何过错，但是公民乙却从证据方面大做文章。第一，甲公司提前搬出承租房屋虽为公民乙不愿续租所致，但公民乙当时是口头告知，未留下任何书面证据，相反公民乙却持有甲公司提前搬出承租房屋的直接证据，造成了甲公司提前退租的假象；第二，甲公司虽然多次催促公民乙前来交接钥匙，但仅为电话联系，而公民乙却在事后委托律所向甲公司发送《律师函》，要求甲公司尽快搬出承租房屋并交付钥匙，造成了甲公司占用公民乙房屋的假象。因此，甲公司是否存在提前退租和占用房屋行为成了案件争议的焦点。

【仲裁委审理】

为了证明甲公司不存在违约行为，在律师的帮助下，甲公司向仲裁庭提交了向公民乙缴纳全部租金及物业费的凭证、甲公司与公民丙签订的《租赁合同》、甲公司与公民乙的通话记录单、物业公司出具的代为催促公民乙前来交接钥匙的书面情况说明等间接证据。上海仲裁委经审理后认为，甲公司已向公民乙缴纳全部租金及物业费，搬出房屋并不构成合同中约定擅自退租情形，而是自由处分权利的行为；同时，经过对双方证据的质证和分析，认定公民乙提交的证据单一，而且提前退租和占用房屋这两个诉求之间存在矛盾，不予采信，而甲公司提供的证据有连贯性，具有合理性。

因此，仲裁委最终认定甲公司不存在提前退租和占用房屋的行为，裁定驳回公民乙的全部仲裁请求。

【律师提示】

这是一起典型的利用证据钻法律空子的案件，虽然本案最终胜诉，但是在我们的身边不乏有因没有足够的法律意识而吃哑巴亏的实例存在，因此，无论是在日常生活还是商业交易过程中，只要涉及可能引发法律关系的行为，如履行合同，一定要注意留存书面证据，当产生争议后，在进行沟通协商解决的同时,尤其要注意及时固定证据,书证往往是最直接有效的证据类型。总之，时刻绷紧证据弦，就能很好地维护自己的合法权益。