为避税而签订阴阳合同的效力问题

【案情简介】

2010年8月原告李某经某房屋中介公司居间介绍，看中了被告张某的一处位于上海市浦东新区的房屋。后原、被告在该中介公司处签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。为了达到少缴纳税收的目的，双方在上海市房屋土地资源管理局制定的示范文本《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋价款为210万元，而《补充协议》中约定该房屋价款为人民币250万元，原告分三次将购房款支付给被告，并于合同签订当日支付首付款50万元，任何一方违约需支付守约方房屋总价款20％的违约金。后双方产生矛盾，原告起诉要求确认合同无效，要求被告返还购房款50万元。

【裁判结果】

经查明，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中为了避税约定了虚假的房价，该避税条款认定为无效。但原被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，应属有效，双方应当按照250万元的房价款履行合同。故判令驳回原告诉讼请求。

【律师评析】

目前，二手房买卖所涉税种不断增多，当事人买房成本日益增加，为了避税就出现了双方签订“阴阳合同”的情况，即在合同中故意做低房款以减少所交税款，表面合同中的房屋价格是用以逃税的虚假成交价，实际合同中的房屋价格才是双方实际履行的房屋成交价。由于存在两个不同的合同版本，极易出现合同纠纷，意欲违约的一方往往通过对自己有利的合同来主张权利，若不查明事实会给守约方的造成巨大损失。本案中，双方产生纠纷的争议焦点在于：签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》这一阴一阳两份中，究竟哪份有效。

笔者认为，判断两份合同中究竟哪份有效的关键在于确定哪份合同是双方真实的意思表示。法律行为以意思表示要素为核心，意思表示健全，是保证当事人依照其自己内心真实意思追求法效目的先决条件，而意思表示存在瑕疵，则可能因为瑕疵本身的不同情况而影响法律行为的有效性。如果签订的两份合同意思表示存在一真一伪，又可排除存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等情形，则通过考察双方的履行行为来判断何为双方的真实意思表示。（书籍06，294页）

本律师接受本案被告张某的委托后，积极地分析案情及查询相关法律规定。乍一看来原告诉称的“阴阳合同”因规避法律而无效的理由似乎能站住脚，但是深入一分析，《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋价款并不是双方真实意思的表示，《补充协议》中约定的价款才是双方真实意思的表示，因为从双方实际履行支付房款的情况看，双方并未实际按照《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款交易，而实际按照《补充协议》中约定的房款交易，因此该《补充协议》完全符合合同成立的要件，系合法有效的。从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效，但被隐藏的真实意思表示的效力应当根据真实意思表示是否违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益确定。“阴合同”虽然客观上的“串通”属于隐藏行为，但合同目的仍在于约束双方的权利义务关系，也为双方所履行，因此属于隐藏的真实意思表示，其效力在符合一般合同生效要件的情况下是有效的。本案中，从双方实际履行支付房款的情况看，双方并未实际按照《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款交易，而实际按照《补充协议》中约定的房款交易。虽然双方为了少缴税在《上海市房地产买卖合同》中的约定可能会因为“违反法律、行政法规的强行性规定”而无效，但是不能因此否认体现当事人的真实意思表示的《补充协议》的效力。在律师的建议下，被告提出反诉，要求原告支付违约金。在法庭上律师根据《上海市高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的相关条款及《合同法》的相关法理，最终获得了法院的支持。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。