户口迁移的违约责任

【案情简介】

2012年6月20日，原告李某从被告王某处购得二手房一套，合同约定被告应于合同签订后30天内前将原存于该房屋内的户口迁出，如逾期则每日承担违约金200元，直至户口迁出为止。合同签订后，原告按时付清房款，双方也办理了房屋转让手续，但被告一直未将户口迁出，于是李某向法院提起诉讼，要求被告自合同签订日起向原告王某按每日人民币200元支付违约金直到原户口全部迁出之日止。

【裁判结果】

法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最终法院判决：王某应自2012年6月20日起按每日人民币200元向李某支付违约金直至户口迁出之日止。

【律师评析】

二手房买卖中户口纠纷已非一日，本文正是一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷。买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到购房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在购房人欲通过购房落户或者通过购买学区房解决子女入学问题时，就更加需要原房主迁出户口。经常有这样的情况，在购房合同签订后，出卖人可能会由于种种原因，无法及时将房屋内的落户户口迁出，而如果上家户口不迁走的话，下家的户口是没有办法迁进来的，结果导致购房人无法在所购房屋内落户，直接影响了购房人的权益。如果双方未在购房合同中明确约定出卖人迟延迁出户口的违约责任时，一旦出现迟延迁移户口的情形的，购房人的权益就很难得到保护。

根据《上海市高院关于二手房买卖纠纷解答》的规定：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政机关管辖，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。因此，买房人想要通过起诉强制卖房人办理迁移户口手续也是行不通的，因为户口和房屋产权是分开管理的，户口问题属于公安机关管辖，产权问题属于法院管辖。如果遇到原户主拒不迁出户口的情形，公安机关是不能强制原户主迁走的，法院亦不能对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。本案中，李某在签订合同后迟迟不将户口迁出，属于违约行为，且双方在合同中约定了违约金条款，李某应承担相应的违约责任，支付违约金直至户口迁出之日止。

在此，笔者要强调的是，下家在签约合同之前，一定要到派出所了解房屋内的户口状况，如果有户口，一定要叫上家迁走。如果签约之前还没有迁走，一定要预留一部分房款待迁走后再支付。因此，笔者建议各位购房人在签订房屋买卖合同时，可以通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对买方施加压力督促其及时办理户口迁移手续，在合同中明确约定一个卖方迁走户口的时间，并写清楚迟延迁移户口的违约金条款，千万不能做这样的约定“上家在**日内将户口迁走，逾期不迁走的，下家有权起诉到法院”，因为这样的约定完全没有用。户口迁移属于公安机关办理，法院根本就不会受理这种要求迁移户口的案件。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。