买卖的房屋属于凶宅时，合同因重大误解而解除

【案情简介】

赵某向刘某购买二手房一套用作结婚，赵某对婚房进行装修时听邻居说该房屋为凶宅，后经派出所证实该房屋确实曾发生过多起凶杀案。得知该房屋内死过人赵某难以接受，遂找刘某退房，称刘某故意隐瞒房屋真实情况，明知购房用于结婚却在房屋交易过程中从未提及房屋曾发生过恶劣凶杀案的事实，属于刻意隐瞒事实，构成欺诈。且该房屋的因凶杀案实际上已经严重贬值，刘某夫妇的欺诈行为对自己的造成了财产和精神双重损害。但刘某认为生老病死属于人之常理，买方没有询问，自己没有告知义务，拒绝退房。李某遂诉至法院，请求撤销其与刘某夫妇签订的房屋买卖合同，并要求退还购房款。

【裁判结果】

房主在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，系以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。判决撤销李某与刘某签订的房屋买卖合同，刘某向赵某退还房款并赔偿相应的经济损失。

【律师评析】

本案是因所购房屋内有非正常死亡事件而引起购房人退房的纠纷，案件争议焦点在于：未告知所售房屋为“凶宅”，购房人因不知情购得“凶宅”的，是否可以要求退房或赔偿经济损失。笔者认为，购房人在不明真相的情况下购买“凶宅”，出卖人明知而不告知的行为构成欺诈，购房人可请求法院撤销合同并赔偿经济损失。

一般来说，发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的住宅，虽然在实物形态上没有受损，但是依据现实生活中的一般观念，此类事件会使大部分人难以接受，房屋会因此而存在一定的价值贬损，尤其是新婚夫妇若选择婚房一般不会考虑此类房屋。因此，在房屋交易中，出卖人应当全面及时的向买受人披露“凶宅”等房屋负面关联信息，出卖人承担披露房屋负面关联信息义务的要件包括：信息的重要性，披露的及时性，出卖人明知或应当知道房屋负面关联信息，买受人不知情。出卖人的故意隐瞒违背了信息披露义务，导致购房人做出了错误的判断而遭受财产上和精神上的双重损失，应当承担违约责任。本案中，由于刘某未履行必要的告知义务，合同是在违背赵某真实意思的情况下而订立的，根据《合同法》第54条的规定，当事人一方有权请求人民法院撤销因重大误解、欺诈订立的合同，因此，赵某可要求法院撤销该购房合同、刘某退还购房款。另根据《合同法》第42条，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任，据此，赵某可要求刘某赔偿经济损失。

最后，笔者要提醒各位购房者，若发现所购房屋发生过非正常死亡事件等影响正常居住的情形时应立即与出卖人沟通，主张退房或赔偿经济损失，因为根据合同法的规定，因欺诈或重大误解而签订的合同，权利人请求法院撤销的期限为知道或应当知道撤销事由起一年内，若不及时行使撤销权归于消灭。

【法条链接】

《合同法》（1999年）

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。