借名买卖房屋的相关合同的效力

【案情简介】

刘某系上海市居民户口，姚某是刘某在外地的远房亲戚。在得知姚某取得了上海市某经济适用房小区的购房资格后，刘某与其达成借名买房的协议，以姚某名义签订购房合同，由刘某实际支付房款。后刘某入住该房并进行了装修，并以姚某的名义就该房办理了经济适用住房《房屋所有权证》。后刘某与姚某因房屋产权归属发生纠纷，姚某诉至法院请求判令双方签订的借名买房协议无效。

【裁判结果】

法院经审理查明，借名购房人刘某不具备购房主体资格，经济适用房的房价低于一般的商品房，属于政府建设的保障性住房，是政府为了保障中低收入者权益提供的政策优惠。本案中，双方之间的委托协议因侵害了享受保障房待遇人群的权益，因违反公共利益认定为无效。故法院判决刘某与姚某签订的借名买房协议无效。

【律师评析】

借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。在借名买房的背后，借名人与房屋登记人签订借名买房合同，以保证自己能够取得所购房屋所有权。借名买房合同的效力对借名人能否取得房屋或至关重要。

事实上，借用他人名义购房面临很多风险，根据《物权法》17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此一般房屋登记在谁名下，谁就享有房屋的所有权。那么此时如果被借用人不遵守承诺，实际购房人又没有足够证据证明其为实际购房人，很可能最后得不到房产。本案即是一起为规避经济适用房的规定而借名买房产生房屋产权纠纷，案件的争议焦点在于刘某与姚某之间借名购买经济适用房的合同是否有效。

从合同法的一般理论分析，借名买房行为可分为两个法律关系，即名义购房人与出卖人之间的是房屋买卖合同关系，实际购房人与名义购房人之间的委托合同关系。对于第一层关系并无争议，姚某与出卖人之间的购房合同有效，此处不做讨论；对于第二层关系，名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时，并不以实际购房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系，属于间接代理。因此，判断借名买房是否有效的关键在与认定该委托合同是否有效。笔者认为对于此类借名买房的委托合同的效力，应当分两种情况判断：如果借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，由于主体适格、双方意思表示真实，如无违反法律法规或者违背社会公共利益等导致合同无效的情形，该借名买房合同一般认定为有效。如果借名买房合同购买的房屋为经济适用房等保障性住房的，从公共利益考虑，该借名买房合同一般被认定为无效。根据我国《合同法》第52条第4款规定，违背社会公共利益的合同无效。购买经济适用房等政府保障性住房须具备一定的条件，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，是政府通过财政补贴提供给弱势群体的一种保障措施，而本案中刘某并无购房资格，其借他人之名购买经济适用房的行为侵害了社会公共利益，应为无效。

由于借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名购房人来说是存在较大的法律风险的。笔者提醒借名买房人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。首先要清楚所购房屋的性质，如果是政策限制交易条件的房产，建议不要购买。其次要通过借名买房合同明确自己为房屋所有权人，并约定严格的违约责任。最后，借名买房人需要保存能证明自己是实际购房和居住人的手续材料与证据，如果名义购房人企图侵吞房产，实际购房人可以有足够的证据证明该房屋是借名购买，纠正错误。

【法条链接】

1、《物权法》（2007年）

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2、《合同法》（1999年）

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。