房屋卖方死亡的，继承人应当承担卖方的义务

【案情简介】

2009年12月28日，李某与孙某签订房屋买卖合同，约定将位于我市某小区的房屋卖给李某，房款260万元。当日，李某按协议付清了房款，孙某夫妇同时将该房的两证及房屋钥匙交给了李某。后因孙某不幸去世，导致未能及时办理房屋过户手续。十多年来李某数次催促孙某妻子许某为其办理过户手续，但许某以孙某已经去世，自己和孩子生活困难，希望李某能够为其补偿30万元或者40万元为由，一直没有为李某办理过户手续，李某无奈故诉至法院，请求法院依法判决诉争房屋归自己所有，判令许某及孙某法定继承人继续履行合同，协助李某办理房屋过户手续，并承担案件的诉讼费用。

【裁判结果】

法院审理认为，许某承认李某购买房屋并已经付款的事实，李某主张的事实法院予以确认。法院判决《房屋买卖合同》有效，许某应协助李某办理房屋所有权的变更登记手续。

【律师评析】

本案的争议焦点有以下三个：

第一，《房屋买卖合同》是否有效？合同是否有效，主要看双方签订合同时是否真实意思表示。若果双方签订合同时意思表示真实，且没有欺诈胁迫等导致合同无效的情形，双方的房屋买卖合同即是合法、有效的。第二，许某及孙某法定代理人是否应为李某协助办理房屋过户手续？房屋买卖合同对双方具有法律约束力，当事人各方应当全面履行合同义务。现孙某已经去世，其房屋共有人和法定继承人应当继续履行房屋买卖合同，协助为李某办理过户事宜。第三，李某是否需要补偿许某及孙某法定继承人合同约定之外的房款？2009年距今虽房产升值，但双方仍应按照双方约定的价款履行合同，被告不能以自己家庭生活困难让李某支付补偿款，该补偿款的抗辩没有法律依据和事实依据，法院不予支持。

本案中孙某虽然去世，但孙某与李某签订合同时系双方真实意思表示，房屋买卖合同合法有效，应当按照合同的约定履行合同。既然李某已经按照合同约定履行了支付房款的义务，根据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，孙某应按约定协助李某办理房屋过户手续。由于孙某在其尚未协助李某办理房屋过户手续时死亡，此时仍然是房屋的所有权人，根据《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，孙某过世后，合同权利义务依法应由房屋共有人和法定继承人许某承继。根据《继承法》第33条规定，继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。购房人李某有权要求继承人许某履行依据《房屋买卖合同》产生的债务，转让房屋所有权，协助李某办理房屋过户手续。被告以家庭困难为由，要求李某补偿合同约定外房款的抗辩，没有事实和法律依据，故法院不予支持，所以法院判决孙某之妻许某和孙某法定继承人依法协助李某办理房屋过户手续。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第一百三十五条　出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

2、《物权法》（2007年）

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

3、《继承法》（1985年）

第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。