房屋买卖过程中，房屋被法院查封时的纠纷处理

【案情简介】

2012年5月4日，李某与何某签订《上海市房地产买卖合同》，由何某将本市中山北路某房屋以人民币200万元的价格出售给李某，李某已按照合同向何某支付了全部购房款，且双方于当月22日办理了房屋交接手续并入住该房屋。同年6月10日，双方在长宁区房地产交易中心办理房屋转让过户手续时得知该房屋已于前一天被法院查封。于是李某向法院提出执行异议之诉，要求法院对上述房屋解除查封。

【裁判结果】

本院认为，本院查封的房屋虽登记在被执行人何某名下，但异议人李某依据房屋买卖合同购买了该房并付清了房款且已实际占有，异议人对此没有过错，故异议人要求本院解除对上述房屋查封的请求，应于支持。现裁定如下：解除本院对被执行人何某房屋的查封。

【律师评析】

本案属于二手房买卖合同纠纷中，合同项下房产被法院查封，当事人不办理产权转移过户手续的情形，购房人或起诉至法院要解除查封，或以出卖人违约为由要求解除合同。本案的争议焦点为无过错购房人在购房后过户前得知所购被查封，是否可以请求法院解除查封。首先，笔者认为应该根据合同签订的时间对购房合同是否有效加以认定：在双方真实意思表示的前提下，如果购房合同签订在先，法院查封在后，购房合同在签订时不存在违反法律法规强制性规定的情形，应当认定为有效；如果房屋被查封或者正在被法院查封，购房人在明知的前提下签订购房合同，根据《城市房地产管理法》第28条第二款的规定，被查封的房屋是不得转让的，该合同因违反法律规定而归于无效。本案中，房屋买卖双方签订合同时并不存在房屋被查封的情形，因此双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。

在合同有效的前提下，购房人应该如何救济自己的权利呢？笔者认为应该根据购房人支付房款的比例、是否实际占有房屋以及购房人是否有过错这三点作出不同认定。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条的规定，购房人如果已经支付部分房款并实际占有该房屋，应当自合理期限内向法院交付剩余房款，并申请解除查封。根据该解释第17条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，向法院提出异议需要有以下三个要件：第一，购房人已经支付全部价款并实际占有；第二，尚未办理过户登记手续；第三，购房人没有过错，法院不得查封。本案中，李某与何某签订合同时尚未发生房屋被查封的事实，属于法条规定的无过错第三人，且李某已经付清全部房款并入住，因此可以向法院提出执行异议，请求法院解除查封。待房屋解封后，再要求出卖人李某继续履行合同，协助其办理房屋过户手续。

最后，笔者提醒各位在购房前应当先向房产登记部门查明房屋的权属，是否存在查封或抵押等影响房屋过户的情形。在购房后应当避免拖延，尽快办理过房产户手续。

【法条链接】

1、《城市房地产管理法》（2007年）

第38条下列房地产，不得转让：

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

2、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年）

第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。