未成年房主销售房产的法律效力及程序

【案情简介】

2007年，赵某夫妇以女儿（9岁）的名义在上海市某楼盘购买了一套商品房。当时的想法是，房子以后总是要给女儿的，用女儿的名字签订购房合同，日后省了过户的麻烦，而且可以少交一部分税费。后赵某因车祸去世，其妻再婚，考虑到今后不在该市居住，其妻于2010年将房屋以100万元的价格出售给李某。之后，赵妻得知该房屋将要拆迁补偿，意欲悔约，遂以售房合同不是房屋所有权人签订应属无效为由起诉李某，要求其返还房屋。

【裁判结果】

原告之女虽然尚未成年，但原告作为监护人有权代理其作出处分，不影响合同效力，驳回原告的诉讼请求。

【律师评析】

本案中涉及两个阶段中未成年人行为的效力认定，第一个是2007年赵某夫妇以未成年女儿的名义签订的购房合同是否有效，第二个是2010年赵妻代替其未成年女儿与李某签订的二手房买卖合同是否有效。

关于第一个问题应当明确法律并未限定购房者的年龄，所以以未成年子女名义购房目前是可行的，但实践中存在许多风险与不便。比如，银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年的孩子虽然可以单独购房，但不是完全民事行为能力人，也没有债务偿还能力，因此未成年人购房一般不能进行银行贷款，只能一次性付款购房。且由于购房属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同内容涉及法律关系较为复杂，根据《民法通则》第12条以及建设部《房屋登记办法》第14条的规定，在签订购房合同和办理房屋权属登记时应当由未成年人的法定监护人代为办理，监护人代为登记的应当提交证明监护人身份的材料。一般而言，在购房合同及房地产登记部门颁发权证上，会将未成年人的姓名和法定代理人的姓名一同记载，但法定代理人并不因此享有房屋所有权。

关于第二个问题应当明确未成年人不能单独实施售房行为，但在其父母等监护人追认或者代理的情况下是可行的。依据《民法通则》第18条的规定，监护人处理被监护人的财产必须为被监护人的利益考虑，如果房产登记在未成年子女名下，在子女具备完全民事行为能力之前，父母想出售房屋必须是为未成年子女的利益，变更未成年人的房屋登记还应当提供未成年人利益的书面保证。本案中赵某的女儿虽然是未成年人，但赵某的妻子作为未成年人的监护人具有法定代表人的身份，根据《民法通则》第12条的规定，未成年人从事与他的年龄、智力不相符的民事活动可以由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意。因此，赵女虽然未成年，赵某的妻子可以作为监护人有权代理其与李某签订购房合同，在不损害未成年人利益的前提下，该合同是合法有效的。

最后提醒各位购房人，在签订二手房买卖合同时如果发现出卖人的房产权属为未成年人，在签合同时应当有其法定代理人在场并作为当事人一方签字，且购房人应对代理权的合法性尽到必要的审核义务。

【法条链接】

1、《民法通则》（1987年）

第十二条　十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。

第十六条第一款 未成年人的父母是未成年人的监护人。

第十八条　监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

2、《合同法》（1999年）

第四十七条第一款　限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。