二手房转按揭相关法律问题

【案情简介】

李某欲将未付清银行贷款的某房屋转售给钱某，但由于钱某手中现金只有150万，需要再向银行申请80万元的贷款。因此，双方协商通过转按揭加提前还贷的方式完成该项交易，即钱某向银行贷款替李某的房屋提前还贷，待银行解除房屋抵押后双方再去过户，过户后钱某再将尾款一并支付给李某。后钱某将房款打入李某还款账户，等待李某房屋解抵押后办理过户。但李某一直没有通知钱某办理过户手续，后得知李某已将该笔还款挪作他用，遂诉至法院。

【裁判结果】

法院经审查认为，李某和钱某签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行合同，李某未将款项偿还房贷的行为构成违约，判令钱某继续履行合同，偿还系争房屋项下的80万元银行抵押贷款，并协助李某办好房屋过户手续。

【律师评析】

本案是典型的因为转按揭买卖二手房发生的法律纠纷，所谓“转按揭”指的是借款人的变更，二手房中的“转按揭”指的是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的购房人仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在二手房转按揭中，由房屋仍处在抵押状态，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，待出卖人取得房产证并解除抵押后才能进行房屋产权的过户。

本案中，钱某对二手房“转按揭”的整个流程不熟悉，导致其向银行贷出的80万元转按揭款项被李某挪作他用，引发纠纷。本案存在两个法律关系，一个是李某和钱某因购房合同产生的债权债务关系，另一个是钱某和银行之间的抵押贷款关系，现争议的80万元转按揭款既属于购房合同的购房款，也属于银行抵押合同的贷出款。在钱某已经支付完毕购房所需房款后（包括150现金和80万贷款）实际已经履行完毕合同中的对待给付义务，此时李某将本应将房款用于提前还贷注销抵押以完成合同约定的义务，此时挪作他用显然构成了违约行为，应当承担违约责任。

购房双方通过转按揭来解除房屋抵押的行为事实上是存在较大风险的，除了上述案例出现的纠纷，现实中还有购房人替出卖人还清贷款后，出卖人不配合过户的风险；购房人因银行不放贷存在的违约风险；交易完成后买方无法顺利拿到房产证的风险等。因此，笔者建议购买“转按揭”的二手房一定要慎重，不要盲目相信房屋中介，应当熟悉整个“转按揭”贷款流程，以应对各环节可能会产生的风险。

【法条链接】

《合同法》（1999年）

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。