无证房屋交易的法律后果

【案情简介】

吴先生与开发商签订了《商品房预售合同》，因房价上涨，他又在2005年3月与张先生签订了《转让合同》，将期房加价转让给了张先生。张先生购买后不到二个月，上海的房价就开始下跌，张先生买的期房缩水二十万元。张先生于是将吴先生告到法院，要求确认合同无效并返还房款，理由是上海在2004年4月底就不允许期房买卖了。

【裁判结果】

法院审理认为，吴先生与张先生之间的房屋买卖行为系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。遂驳回原告张先生的诉讼请求。

【律师评析】

无证房屋交易常常会涉及到合同效力的认定问题，这些问题或是因为房屋价格上涨以致出卖人后悔卖出房屋而要求解除合同，或是因房屋价格下跌购房人后悔而主张合同无效。在讨论合同效力之前，应首先确定转让人是否已经付清期房的房款：如果转让人已付清房款，他与开发商的房屋买卖关系中享有债权，转让债权无需债务人同意，只需通知开发商；如果转让人尚未付清房款，对开发商负有债务，转让房屋应当经开发商同意。本案中由于转让人吴先生已经付清预售商品房的房款，不存在此争议。

本案属于预购人尚未取得房屋产权证又将房屋转售他人而产生的纠纷，案件的争议焦点在于：在出卖人尚未取得产权证时，双方签订的期房转让合同是否有效。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，债权的设立是与物权设立相分离的，买卖合同是一种债权，标的物所有权是否转移对合同本身的效力并不产生影响，故房屋买卖合同自合同成立时生效。

上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》亦对无证房屋交易问题做了解释。《解答》认为，不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。因此，吴先生与张先生签订的房屋转让合同应认定为有效。

由于房屋权属证书是证明房屋所有人的唯一凭证，购买未取得房产证的房产仍然存在很多风险，即使这类房屋买卖合同被认定有效，购买此类房产一定要慎重。上海的地方政策不允许期房转让，主要是在房地产登记上不会记载下家的名字。在产证办出来之前，房屋登记上只会记载预告登记的权利人也就是上家的名字，所以这对下家来讲是存在很大风险的。以本案为例，如果房价不是下跌而是上涨了，吴先生想毁约是轻而易举的事：吴先生只要办好小产证后马上过户给别人就可以了，因为张先生的名字没有登记过，所以不能阻止吴先生买给他人。因为房屋已经出卖给他人，所以他只能要求吴先生返还房款并按合同支付违约金。也就是说，如果房价上涨的利润超过吴先生可能承担的违约金的话，上家毁约的情况就容易发生了，所以在这种情况下，对下家是很不利的。笔者建议购房人等转让人办理完房屋过户手续后再进行交易，或者找正规的房屋中介公司、专业的金融担保公司为房屋交易担保。

小产权房：村委会介入合同义务、控制付款流程、约定严格的违约责任。

【法条链接】

1、《物权法》（2007年）

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年）

第三十八条 下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。