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王怀涛律师博客限购、限贷政策导致无法交易的纠纷处理
【案情介绍】
2011年初，女赵士为了购买位于长宁区万航渡路路某处房产，在中介公司签下了《房地产买卖居间协议》并向中介公司支付了10万元作为购房定金，并由中介公司转交给了房东李先生。后国务院出台调控房地产市场的“国八条”，不久上海也出台了“沪九条”，她和丈夫在上海已有两套住房，属于国家及上海市房产调控限购范围内，无法办理购房登记。赵女士因为购房不能登记想与李先生解除房屋买卖合同而产生纠纷。
【裁判结果】
判决双方合同解除，同时免除王小姐违约责任。
【律师评析】
近年来，政府为了调控居高不下的房价出台了一系列的政策，对居民购房数量作出了限制，一个家庭购买的商品房数量不能超出政府规定，否则政府将不予办理房产证书登记。限购令的出台引起了许多购房人与开发商、贷款银行、中介机构之间的合同纠纷，本案就是购房人与出卖人、中介机构三方因限购令产生的购房纠纷。根据《合同法》相关司法解释中的情势变更原则，限购令属于政府制定的政策，政策变化导致合同不能履行的，不能归咎于合同双方，购房者可以主张解除合同或者变更合同，出卖人有义务返还价金或者协商更改合同内容。本案中王女士遇到的问题正属于此类情形，因此她可以与李先生双方协商解除合同退还已支付的价金，若协商不成可以诉请法院判令双方解除合同。政策的变化会让买卖过程充满变数，因此买卖双方都要留意，因此律师建议购房人在签订购房合同前先咨询了解当地的限购政策，或者双方事先约定因政策或客观因素的变化导致合同不能履行的处理方式，以免遭遇类似境遇。
【法条链接】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)（2009年）
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。