买房拒签前期物业合同引发纠纷，开发商诉请解除房屋买卖合同被驳

【案情简介】

2010年5月，原告某公司与被告李某签订协议，约定被告以200万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的一套房屋。双方签订的商品房买卖合同中约定：买受人签订该买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议。但是，被告发现前期物业管理服务协议中存在许多不合理收费及重复收费的地方，因而拒绝签订该服务协议。同时，该市建设局商品房合同备案办事指南第三项规定：办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期物业管理合同。为此，原告以被告拒不履行商品房买卖合同中的约定义务，致使商品房买卖合同无法办理登记备案，合同事实上已经无法继续履行为由，起诉到法院，要求法院判决解除上述商品房买卖合同。

【裁判结果】

法院审理后认定商品房买卖合同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系，在买房人已与开发商签订商品房买卖合同且已交纳全部购房款的前提下，开发商仅以买房人拒签前期物业管理协议导致其无法办理商品房买卖合同备案为由，请求法院解除其与买房人之间的商品房买卖合同的诉讼请求，不符合我国合同法第九十四条规定的法定解除条件，故法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求。

【律师评析】

本案争议焦点是：原告是否可因被告拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与被告之间的商品房买卖合同。首先我们应当明确这两个合同之间的关系：如果物前期物业管理协议是商品房买卖合同的补充协议，就应当视其为合同的组成部分，被告拒不履行的行为构成了对主合同义务的违反，致使合同目的不能实现的，原告可以主张解除合同。如果二者是两个独立且互不影响的合同，双方之间又不存在“不履行前者视为违反后者”等将二者捆绑的约定，原告的因被告违反前约而解除后约的要求于法无据。很显然本案中的前期物业管理协议属于物业服务法律关系，而商品房买卖合同属于买卖法律关系，两者性质不同，应视为两个独立的合同。商品房买卖合同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致，符合双方真实意思表示，这些条件一旦成就，商品房买卖合同就是有效合同。根据《合同法》第93条与94条的规定，要解除成立且生效的合同有两种情形：第一，双方事先约定了合同解除的条件，在条件达成时合同解除，此为合意解除；第二，双方事先虽无约定但存在法律上规定的解除合同的情形，此时守约方可以行使法定解除权。

首先，分析本案是否存在合意解除的情形即购房合同是否约定了合同解除的条件。根据案情描述，原被告签订的购房合同中约定了“买受人签订该买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议”，但并未进一步约定“不签订前期物业管理协议则商品房买卖合同解除”这一合同解除条款，故被告拒不签订前期物业管理服务协议可能构成缔约过失或者违约，但不能因此而解除购房合同。其次，分析本案是否存在法定解除的情形。法定解除的要求是较为严格的，主要有不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务、一方违约致使合同目的不能实现这几种。本案中显然是不存在不可抗力情形的，且被告已履行了合同的主要义务，向原告付清房款，至于被告不签订前期物业管理合同是因为合同中存在不合理收费及重复收费的情形，希望与原告协商另立合同，并不存在根本违约的情形，因此不存行使法定解除权的空间。（全文蓝字自编）

虽然，本案的判决维护了购房人的利益，但如果购房合同中没有明确约定物业管理问题如物业公司的选定标准、相关服务标准，物业费标准等可能导致房屋交付后，双方就物业相关问题发生争议。由于前期物业的诞生要早于小区业委会的诞生，前期物业管理在操作中与日常物业管理是不一样的，其运作过程中有相当长的一段时间缺乏小区业委会的监督。因此购房人在与开发商签订前期物业管理合同时，应对物业费、服务细则等作出明确约定，对有争议的条款共同协商拟定。

【法条链接】

《合同法》（1999年）

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。