转让期房的，转让合同合法有效

【案情介绍】

张先生于2010年年底在某开发商处购买了一套期房，并一次性将房款付清，期房的交房时间为2012年年底。后因工作地点变更张某打算另觅住处便将该期房转让给了李某，双方签订了转让合同并告知了开发商。然而房屋转让后，市场房价一致上涨，张某多方咨询都没买到价格合适的房子，便欲与李某解除合同，遭到李某的拒绝。故张某向法院提起诉讼，请求法院确认该转让合同无效。

【裁判结果】

对于原告主张转让合同无效的请求法院不予支持，驳回原告张某的诉讼请求。

【律师评析】

本案是一起典型的期房转让合同纠纷案，案件的争议焦点在于张某与李某签订的期房转让合同是否合法有效。根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等的规定，期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，所出售的商品房。期房转让则指购房者在签订预售合同后至办理好房产证之前，将房屋再次转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”据上述规定来看，期房转让行为似乎是不受法律保护的。但事实上法律法规并一定都是强制性规范，从该法条的文字表述和立法者的意图来看，38条的立法目的是为了禁止“一房二卖”等侵害购房人权益的行为，因此作出规范：房屋转让需经登记机关登记方可取得房屋所有权，所以该条款是管理性规范而非强制性规范，合同法上只要求合同双方在签订合同时不违反法律强制性规定，并不受所有法律法规的约束。因此，双方的期房转让行为不可登记不能产生物权变动上的效力，受让人亦不能因此享有房屋所有权。但这里我们需要将房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权这两种权利加以区分，虽然受让方不因转让而享有所有权，却依据买卖合同取得合同上的债权，只要该买卖合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，就是合法有效的，对合同双方均有法律上的约束力。此外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

本案中，由于合同标的的特殊性，出让人王某虽未取得房屋但享有的对房屋的期待权，所以其将期房出售给李某的行为在合同上是有效的，受让人李某虽不能因转让而取得房屋所有权，但其与转让人达成的期房转让合同是真实有效的，李某已经履行合同上的义务付清房款取得了是对房屋的期待权，是一种基于商品房预售合同所产生的债权。故本案中张某与李某签订的期房转让合同实质上是将张某在商品房预售合同中所产生的债权转让给李某，且通知了作为债务人的开发商，根据我国《合同法》第79条、第80条有关合同权利转让事项的规定，该期房转让合同应是有效的，理应受到合同法的保护。所以期房出让人王某主张期房转让合同无效的请求是缺乏事实和法律依据的。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第七十九条　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

     （一）根据合同性质不得转让；

     （二）按照当事人约定不得转让；

     （三）依照法律规定不得转让。

2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2003年）

    第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。