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王怀涛律师博客开发商逾期交房的，购房者有要求解除合同或要求赔偿的选择权
【案情简介】
赵女士在某房产开发商处购买了一套预售商品房，双方约定2013年6月30日交房，开发商未在上述时间交房的应向赵女士支付违约金，然而楼盘并未按约定时间竣工。最近，赵女士看上一个现房楼盘，买了就能入住，所以想将去年买的房子退掉，遂以开发公司逾期交房为由要求解约却遭到开发商的拒绝。赵女士于是向法院起诉要求与开发商解除购房合同，退还购房款，并支付逾期交房的违约金10万元。
【裁判结果】
判令解除购房合同，开发商退还赵女士购房款并支付违约金。
【律师评析】
在商品房买卖合同履行过程中，开发商逾期交房的原因大致可分为三种：第一种是不可归责于双方的原因，即我们通常所说的不可抗力；第二种是由于购房人的原因，即购房人在房屋出现轻微质量瑕疵、规划设计变更的时候拒绝受领；第三种是由于开发商的原因导致逾期交房，在这种情况下又可细分两种原因：第一种是指开发商在合同约定的入住期限到来之前，未能完工并且无法办理人住手续；第二种是指房屋实际并未全部、彻底完工，或者未完成质量验收程序，没有达到人住条件，开发商隐瞒这一事实，为实现按期办理人住，通知购房者办理人住手续。第一种逾期交房是比较明显的，不存在什么争议，购房者可以根据商品房买卖合同的约定，要求开发商支付迟延交房的违约金；若超出一定期限，购房者可以退房，并且有权要求开发商退还购房款并支付利息。而第二种逾期交房则较为隐蔽，在签订合同之前购房者往往疏忽，一旦出现这种情况，双方对是否符合入住条件容易发生争议。
为了避免产生第二种逾期交房问题上的纠纷，购房者应该在合同中明确约定交房的入住条件和出现第二种逾期交房的责任承担方式。首先，关于人住条件双方可以约定基本人住条件，包括以下几个方面：开发商必须提供《工程竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等有效法律文件；开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标。不满足上述条件则视为未达到人住条件，人住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内开发商应达到人住条件；超过这个约定期限，开发商仍然不能满足上述条件的视为开发商逾期交房。其次，在合同中明确约定逾期交房的责任承担。开发商逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到开发商依照法律和合同规定实际交付之日止；逾期超过一定期限的（如3－6个月），购房者有权解除商品房买卖合同，开发商除应向购房者退还房价款本息外，如果存在定金支付的，应双倍返还定金，并且支付逾期期间的违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。开发商为规避迟延交付房屋的法律责任，将不符合入住条件的房屋向购房人交付。如果购房者拒绝交付，则可依据合同逾期交付的违约责任，追究开发商的法律责任。如果购房者接受房屋交付，则放弃了追究开发商迟延交付的法律责任。虽然购房者可以以房屋交付不当要求开发商赔偿，但是购房者负大量的举证责任，来证明损害的大小，而这一点经常是难以证明的。所以开发商交付房屋不符合合同约定的标准应当拒绝接收。
本案中，开发商无法如期履行合同规定的交房义务，给赵女士造成了损失的，开发商应当承担违约责任。至于违约后如何处理，首先依据合同的约定，合同有约定的从其约定，约定的违约金可参考商品房买卖合同示范文本第九条，该条依据逾期交房时间的长短对出卖人逾期交房的违约责任作出不同处理，一般来说，逾期交房时间在三个月内的，购房人可要求出卖人继续履行并支付逾期违约金（违约金比例为已付房款的万分之二或三），逾期超过上述期限的购房人可以选择解除合同并要求出卖人支付违约金。如果没有约定，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定“违约金数额或者损失赔偿额可以参考一下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
【法条链接】
1、《合同法》(1999年)
第九十四
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）
第15条
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。