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王怀涛律师博客逾期办理过户的法律责任
【案情简介】
2009年9月，王先生从某房产公司购买了一套预售商品房，双方签订了《商品房预售合同》，合同总价款为人民币160万，交房日期为2010年3月。未约定办理房产证的时间，后直到2010年8月，因该房产公司的原因，一直没能办理好房产证书。经王先生与某房产公司多次交涉无果后，王先生委托王律师到法院提起诉讼，要求支付违约金人民币10万元。
【裁判结果】
判决房产公司支付王先生违约金人民币10万元。
【律师评析】
在房地产买卖合同纠纷中，购房人要求开发商承担逾期过户的违约责任是实践中比较典型的案件。在开发商延迟办理房屋产权证的时候购房人可以要求开发商承担违约责任，若开发商严重违约的还可以请求解除购房合同。当然我们需要注意的是，开发商将房屋交付给购房者之后，办理房产证的主要义务在于购房人，房产公司只负则提供必要的证明文件等的协助办理的义务，而不是产权证全部由开发商办理好之后再交付给购房者。房产开发商在竣工验收后30日内必须办理确权登记手续，即办理初始登记并领取房地产权属证明书，此后购房人才能办理所购房屋的转移登记，领取房地产权证。所以，导致延期办证的事由可能因为开发商的过错，也可能因为购房者的原因。
本案中，很明显王先生没能办理好房产证书是由于房产公司的原因，那么因开发商的原因导致购房人逾期办理过户的，购房人可以要求开发商承担哪些责任呢？根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同未约定违约金数额的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，购房人和开发商在合同中明确约定办理房屋产权证期限的，因为开发商的原因没有在约定期限内协助购房人办证，开发商承担的违约金按照合同的约定。如果双方在合同中没有对办证期限作出约定的，购房人所购房屋为期房的，开发商自交房后90日内尚未履行协助办证义务的，开发商承担的损失赔偿额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述司法解释第19条的规定，由于开发商的原因导致购房人无法办理房产权证超过一年的，购房人可以解除合同并请求赔偿损失。
【法条链接】
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）
第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第19条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）
第33条