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王怀涛律师博客购房意向书的法律性质认定
【案情介绍】
2010年5月，陈某与某房产公司签订《商品房认购意向书》并支付了意向金5000元，双方约定在该公司开发的住宅小区正式认购时优先通知陈某前来选择认购，并约定了认购房屋的面积、价款以及履约时间。两年后该公司建成住宅小区并开始销售商品房，但未通知陈某前来认购。后陈某要求该公司按意向书的约定与其签订商品房买卖合同，却遭到该公司拒绝，称该小区所建房屋均已出售，无法履行合同，只能退还意向金。陈某遂诉至法院，要求该房产公司履行商品房买卖合同或赔偿经济损失。而该房产公司辩称陈某支付的意向金性质为定金，公司只需承担定金责任。
【裁判结果】
法院判决解除陈某与该房产公司签订的《商品房认购意向书》，该公司返还陈某意向金5000元并赔偿其经济损失18万元。
【律师评析】
近年来，先签订购房意向书再签订购房合同已经成为许多房产商的惯例做法，购房意向书法律性质的认定对实务操作起到了关键性的作用，它是指房屋买卖双方当事人就买卖房屋达成的初步意向，是对双方在未来条件成就时签订购房合同的权利义务的确定。笔者认为购房意向书的效力并不能仅仅根据名称来判定，根据不同情况应做不同认定。若只是双方达成的一个初步意向并无实质性的权利义务规定和具体的合同内容，则不具有法律效力，但本案中涉及的购房意向书显然是符合预约合同性质和特征的一份独立有效的预约合同。
首先，意向书就条件成就时将实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，不是简单的没有具体内容的初步意向表示；其次，意向书约定了拟购房屋的面积、价款计算、认购时间等合同主要条款，且房产公司在签订意向书之前已经办理了有关项目的立项、规划手续，存在现实的履约基础；最后，按照意向书中双方的约定，陈某以支付购房意向金的形式对将来优先认购房屋的行为进行约束，而该房产公司亦有通知陈某优先认购的义务，双方均有受意向书约束的意思表示。
确定了本案意向书的性质为预约合同之后我们需要进一步确认该类预约合同究竟产生何种法律效力。在合同分类中存在本约与预约之分，其区分标准主要是合同目的不同，预约合同以将来签订本约为目的，是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面协议，它起到稳固交易的作用，其本质是一份形式完备的合同，合同双方受《合同法》及相关司法解释的约束与保护。而本约则以达成交易为目的，指的是预售条件成熟后双方签订的正式房屋买卖合同，直接产生房屋买卖的法律后果。
以签订预约合同的形式认购商品可分为取得预售许可前的认购（即内部认购）和取得预售许可后的认购（即外部认购），对于后者法律认定为有效合同是没有争议的，现在要明确的是前者的法律效力。笔者认为，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，其效力仍应按照《合同法》对合同效力判定的一般规定，若符合则按有效合同处理，不符合则认定不具有法律效力。至于是否取得预售许可证只是房产商能否履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性，若房产商最终仍未取得预售许可证等相关证件也是在预约合同成立的基础上承担违约责任。
在确定涉案购房意向书具有法律效力之后，我们要明确的是预约合同在当事人间产生何种法律约束力以及违约之后应当承担的法律后果。考虑到本案意向书的订立目的是为将来签订正式房屋买卖合同做准备，合同标的为就签订本约提供优先磋商的机会，而不是确定今后的房屋交易一定达成，故当事人就该意向书产生依诚实信用原则合理谈判的义务，而非必须缔约的义务。若一方违约导致买卖合同未能订立的，构成为预约合同的违反，应承担违约责任，受害方有权请求损害赔偿。由于预约合同履行利益的损失实际上是订约机会的丧失，其赔偿范围应依据签订本约的概率大小以及本约最后将确定的内容，并根据理性人的标准进行综合判断。根据我国《合同法》第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是可预见的损失。具体到本案，由于房产公司违约导致陈某丧失了对房屋的优先购买权和购买其他房屋的机会，应认定其存在财产损失。且客观上该小区房屋均已出售，到时合同不能履行，故房产公司除返还意向金之外仍应赔偿房屋升值造成的相应财产损失。
【法条链接】
1、《合同法》（1999年）
第八条
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）
第四条
第五条
3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年）
第二条