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王怀涛律师博客开发商所做购房广告的法律效力
【案情介绍】
李先生正在找房,看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”,李先生非常喜欢该楼盘,于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了,当李先生满心欢喜的准备入住时,却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同,所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”,就更谈不上南北通风了,这让李先生顿时有种上当受骗的感觉,立即要求与开发商解除合同。
【裁判结果】法院判令解除合同,返还购房款并承担违约责任。
【律师评析】
本案首先应对房屋销售广告的法律性质做出认定,一般认为商业广告的性质属要约邀请,是一方邀请对方向自己发出要约的意思表示,但如果商业广告的内容符合要约规定则视为要约。合同的成立包括“要约邀请”(非必要)—“发出要约”(必要)—“做出承诺”(必要)—“合同成立”四个过程,一方当事人向对方发出要约后,对方如果接受要约并做出意思表示,则视为对要约的承诺,合同成立。反之,如果一方发出的是要约邀请,在收到对方发出的要约后可以选择是否做出承诺,接受则合同成立,不接受则不受对方要约的约束。确定一份售房广告是要约还是要约邀请的是很有必要的,因为二者产生的法律后果完全不同。一般来说,我们应当先根据现有法律的明确规定来加以区分,若无法条依据则视做出意思表示的具体内容和通常交易习惯而定。本案中房屋销售广告中“交楼条件一梯两户、南北通风”的内容是对房屋状况的具体描述,是影响到购房者购房意向和房屋价格的重要因素,根据《商品房买卖合同解释》第3条的规定应当视为要约,现开发商建成房屋不符合当初要约内容构成违约,应承担违约责任。
【法条链接】
1、《合同法》(1999年)
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。