委托他人办理过户、抵押的法律风险

【案情简介】

产权人王某有一位多年的战友赵某，赵某开办了某投资担保有限公司。赵某前几年用银行贷款的形式购置了大量房产，随着国家出台一系列遏制炒房行为的政策，赵某的资金出现了危机。尽管他想尽办法，拆东墙补西墙，还是无法还清所欠债务，于是就到处行骗。王某就是新的受害者之一。王某为了帮老战友赵某的忙，就把产权证借给赵某，由赵在银行办理抵押贷款，以暂时解决燃眉之急。没想到赵某在产权人未知的情况下，私自伪造了南京市公证处的公证书，让其妹妹在房产部门骗取产权登记，把房屋低价出售并过户到周某的名下，并将房款占为己有。王某知情后立即前往公安局报案。

【裁判结果】

赵某被处以诈骗罪，并退还了周某购房款及利息180余万元，周某将房屋重新过户到原房主王某名下。

【律师评析】

本案的争议焦点在于：房屋被人盗卖并过户，房主是否还能要回该房屋？由于盗卖行为本身符合无权处分的构成要件，笔者认为本案的关键在于认定购买该房屋的周某是否属于善意第三人。善意第三人指的是第三人在购买该房屋时，对于房屋的产权状况已经进行了查明，并且有理由相信该房屋属于出卖人所有。在对不动产善意取得的认定上一般应注重审查让与人与受让人的情况、标的物的价值、受让人查验标的物及产权证明情况、交易方式等因素综合判定。在房屋买卖合同纠纷中，现场查验房屋应作为判断受让人是否构成善意的必要参考因素。本案中，虽然赵某的妹妹从房产部门骗取了产权登记，但房屋仍由王某实际占有并居住，作为购房人的周某应当尽到必要的审慎义务实地查验房屋，且存在系争房屋的出售价格明显低于市场售价，交易时间过于仓促等可疑点。综上可以认定周某不是善意第三人，不能依据善意取得成为该房屋的所有权人。

此外，我们应当对赵某及其妹的行为加以认定。赵某之妹明知房产所有权人为王某仍前往房产部门骗取产权登记，事实上是利用王某的信任在违反法律规定的前提下用欺骗的手段进行的产权登记，应属于无处分权人。根据《物权法》第106条，无处分权人将不动产转让的，所有权人有权追回。因此，作为事实上的所有权人，王某可以要求周某协助其重新将房屋过户到自己名下。那么，周某的权利如何救济呢？笔者认为，该赵妹与周某签订的房屋买卖合同由于违反法律规定且损害了第三人王某的利益，可以认定为无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，因此周某可以要求周妹返还房款及利息。

最后，笔者提醒业主应妥善保管好自己的房屋所有权证，不要轻易转借或抵押给他人；不要轻易委托他人办理交易登记手续；产权证遗失后要立即到登记机关办理补证手续；为防止意外情况发生，最好到登记机关为自己的产权证设定密码。（黑字摘于草稿）

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《物权法》（2007年）

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。