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王怀涛律师博客在建工程抵押存在的问题及风险防范与控制
目前，在建工程抵押存在的主要问题：一是钻体制的空子，多头抵押。土地使用权设置了抵押，又办理在建工程抵押；一个项目在多个金融部门抵押。二是将已经预售的商品房用于抵押，或对商品房随意编号、重复抵押，将已经设定在建工程抵押的商品房销售给消费者，消费者又办按揭贷款，形成双重抵押。三是施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。
针对以上问题，如何进行有效地防范和控制？笔者认为，应注意以下几个方面：
（一）避免多头登记、重复抵押。各有关部门要真正负起责任，加强宏观调控和微观管理。对于办理了土地使用权抵押的，办理在建工程抵押前必须注销土地抵押，房地产主管部门不得办理抵押登记，避免多头抵押。办理了商品房预售登记许可证的，开发商应对已经预售的房屋进行公示，接受买售人的监督。银行应准确核定、掌握详实的预售数据。预售登记部门应加强预售合同管理，统一制作，统一编号，并报有关部门和银行备案，不得擅自更改，避免重复编号、重复抵押、重复预售。
（二）加强抵付垫资款商品房的抵押管理。目前，不少开发商要求施工单位垫资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直接用于抵付工程款。施工单位应按照《担保法》及有关房地产法律、法规规定，将其工程合同报抵押登记机关和预售登记机关备案，并办理抵押登记，使自己的合法权益得到保护。为了保证工程合同及垫资担保或抵付事项合法有效，最好请公证机关进行公证。抵押登记机关应把施工单位同意的书面文件及法人身份的有效证件作为登记的要件之一，否则不予登记。有关部门办理抵押登记中还应严格把关，包括对抵押登记要件、抵押物、抵押当事人身份的合同审查等。同时，银行也应加强在建工程抵押项目的资金流控制。