开发商能否以合同未约定为由免除办证责任？

【案情】

桂林市区某商住楼由桂林市某房地产开发有限责任公司开发，并于2004年1月取得预售商品房许可证。2008年5月，张某与桂林市某房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张某购买公司开发的房屋一套，建筑面积共123.88平方米，计价方式为按套计算，总价款为40万元人民币。公司承诺在2008年6月前将验收合格的商品房交付张某。关于产权登记的约定：出卖人应在该栋商品房单栋综合验收合格后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，张某按约支付了全部购房款及其他代收款，公司于2008年6月20日将房屋交付张某使用，但该商住楼实际于同年12月5日经政府有关部门验收合格2009年4月，房产管理部门核发《产籍证》给公司。2009年10月，公司以张贴形式《通知》购房户办理房屋产权证书，但公司未为张某所购房屋办证。张某认为，其所购买公司的商品房已经于2008年12月经验收合格，但公司却未按约定时间代办房屋产权证。张某诉至法院，要求判令桂林市某房地产开发有限责任公司立即为原告办理好房屋产权证。

被告应诉后答辩称，公司于2009年4月、9月先后通知张某办理结算及委托办证事宜，但张某不愿补缴增加面积的房款，故至今未能办理产权证并非被告违约，而是原告故意拖延所造成的，请求驳回原告张某的诉讼请求。

【分歧】

在本案审理过程中，形成了两种不同的处理意见：

第一种意见认为，本案中原、被告双方在合同中没有约定申请办理产权登记的主体，双方都可以申请办理产权证。虽然被告代收了原告办证及其他费用，但合同中并未约定及注明由被告代办该房屋产权证。被告按双方合同约定已将产权资料报登记备案，未违反双方签订的合同约定，故原告的主张缺乏法律依据。本案应驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为：原告支付了购房款，开发商未按合同约定履行办证义务应属违约。本案应判令被告在判决生效之日起一定期限内为张某办理好涉案房屋产权证。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由阐述如下：

一、办理商品房产权证书的归责问题

本案中，双方的商品房买卖合同虽然没有明确约定申请办理产权登记的主体。但是，依据房地产开发的规律，商品房建设的立项、规划、建设等一系列手续都是开发商完成的，而这一系列手续，正是后期办理商品房产权登记的基础材料。在此情况下，把办理商品房产权登记手续的责任归于消费者，显然是不符合常规。相对与作为普通消费者的购房户，开发商在商品房开发建设、销售方面是占有绝对的优势。根据权利义务对等原则，开发商也应承担主要的办证义务。当然，具体到个案，在办证过程中，也需要购房者的配合，提供必要的个人证照、签署必要的文件。如果没有证据证明是购房者拒绝配合办证或者故意不提供必要的个人资料，开发商是无法免除办证责任的。第一种意见将办证归于开发商与购房者同等责任是有失偏颇的。本案中，即使双方的合同中并未约定及注明由开发商代办房屋产权证，也应当推定开发商负有办证责任。

二、开发商未履行办证义务，已经构成违约。

作为购房者，其按合同约定支付了购房款，且开发商亦通知了购房者提交了办理房屋产权证的相关材料，而开发商未按合同约定履行办证义务，存在违约，即使开发商认为张某未交清房款应继续履行交款义务也不影响其为张某办理涉案房屋产权证。双方如果因为款项结算问题产生纠纷，可以另案解决，但这一情况并不能成为开发商拒绝办证的抗辩理由。原告的诉讼主张应予支持，但应给予开发商一定的合理期限履行办证义务。

综上所述，本案应判令被告在判决生效之日起一定期限内为张某办理好涉案房屋产权证。

（作者单位：广西桂林市秀峰区人民法院）