因新购房屋有毒气体超标而引发的纠纷处理

【案情简介】

2010年底，王先生花费350万元购买了位于上海市徐汇区的一套商品房并办理了交房手续。入住后发现房屋内有刺鼻的气味，经过3个月的通风屋内气味仍然难以忍受，于是委托国家环境分析测试中心进行空气检测，结果发现甲醛、氨气浓度等多项指标超过国家标准。为此，王先生多次与开发商协商退房事宜，开发商明确表示拒绝退房，称其房屋在竣工时已经通过国家有关部门的验收。因此王先生起诉到法院，要求解除双方的商品房买卖合同，开发商返款购房款及利息，物业管理费、检测费等相关费用。

【裁判结果】

经查明诉争房屋室内有毒气体确属超标，法院判决解除商品房买卖合同，开发商返还王先生购房款350万元，并支付同期银行存款利息至给付时止，返还物业管理费、检测费等相关费用。

【律师评析】

商品房在建造装修的过程中，由于开发商使用的建筑材料不达标造成的空气污染问题越来越多，本案就是一起典型的室内环境空气污染纠纷案，案件的争议焦点为诉争房屋室内有毒气体是否超标以及在有毒气体超标时购房人是否有充分的法律依据要求解除合同，向开发商索赔。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2011年重新修订实施的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中的强制性规定，从标准发布实施以后，室内环境中的甲醛、氨、苯、氡和总挥发性有机化合这五项指标必须符合标准，才能够交付使用。按照《规范》的要求，今后室内空气质量不合格即可认定为房屋质量不合格。本案中，经过王先生委托的国家环境分析测试中心检测，其室内甲醛和氨的含量均是高于上述标准的，但是开发商不认可王先生单方进行的空气质量监测，因为开发商不知情也未参与。此时，空气质量检测报告的可信度成了双方争议的焦点，最好的解决办法就是双方重新选定共同认可的监测机构另行检，若重新检测的结果仍为室内有毒气体高于国家标准值，诉争房屋室内环境污染的事实即是存在的。

在肯定了这一事实之后，本案的第二个争议焦点是室内有毒气体超标后，购房人应索赔的法律依据有哪些？购房人是主张侵权责任还是违约责任？根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条明确规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以，此时购房人可以请求解除合同和赔偿损失。至于购房人是主张侵权还是违约，笔者认为此处存在责任竞合的情形，开发商交付的商品房质量不合格属于没有履行合同义务的违约行为，而该商品房由于有毒气体超标对居住人身体健康造成的侵害属于侵权。根据《合同法》第122条的规定，一方因违约而侵害另一方人身、财产权益的，受害方既可以要求其承担违约责任也可以要求其承担侵权责任。因此，王先生既可以依《合同法》要求开发商承担违约责任，也可以依《侵权责任法》要求开发商承担侵权责任，王先生应当在衡量举证责任负担、利益最大化等因素后选择更有利于维护自身合法利益的途径。笔者认为王先生可以依据《合同法》107条要求开发商采取补救措施消除危险并赔偿损失，或者依据《合同法》第94条与开发商解除合同、依据《合同法》97条要求开发商返款价款并赔偿损失。

最后，笔者提醒广大购房人在房屋验收时一定要要求开发商提供室内环境空气检测报告，室内环境质量验收合格后方可收房。若入住后发现室内有刺鼻气味且经久不散，咳嗽、头晕、咽喉疼痛等身体不适的情况，建议消费者与开发商沟通后共同委托双方认可的室内环境检测单位进行室内环境检测验，以免发生不必要的纠纷。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第十三条 因房屋质量问题严重影响正住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

3、住房和城乡建设部《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325—2010（2011年）

表6.0.4 民用建筑工程室内环境污染物浓度限量

污染物 I 类民用建筑工程 Ⅱ类民用建筑工程

氡(Bq/m3) ≤200 ≤400

游离甲醛(mg/m3) ≤0.08 ≤0.12

苯(mg/m3) ≤0.09 ≤0.09

氨(mg/m3) ≤0.2 ≤0.5

TVOC(mg/m3) ≤0.5 ≤0.6