商品房实测公摊面积与预售合同约定不一致时的纠纷处理

【案情简介】

2004年4月11日，原告王某向被告上海某房产开发公司购买预售商品房一套并签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定暂测房屋建筑面积41.86平方米，其中套内建筑面积27.238平方米、公用分摊建筑面积14.622平方米，转让总价498,134元。同时，预售合同第5条约定，除法律法规规章另有规定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；被告同意当实测面积与暂测面积的误差超过+3％（包括3％），不向原告收取超过部分的房价款。

房屋建成后，双方办理房屋交接手续，实测建筑面积为43.40平方米，总建筑面积增加了1.54平方米，其中共用建筑面积为16.16平方米，增加了1.536平方米。原告在被告要求下补交了建筑面积增加部分的房款14,994元，后原告得知按照《上海市房地产转让办法》的规定，被告不应收取增加的共用分摊建筑面积的房款，故起诉至法院，要求被告退还因公摊面积增加而收取的房款14,994元。

【裁判结果】

原告要求被告退还多收取共用分摊建筑面积增加款的诉讼请求，本院予以支持。被告于本判决生效后十日内返还原告多收取的房款14,994元。

【律师评析】

本案的争议焦点在于，系争房屋实测的公摊面积相比预售合同中暂测的公摊面积增加的面积是否应计收房款。笔者认为，收取公摊面积补差款的做法是不合理的，理由主要有以下两点：第一，在房屋建造过程中购房人对建筑面积是无法控制的，若将误差风险一律由购房人承担会使其遭受不公，反之，若将公摊面积的增加风险由开发商承担可以促使其改进施工技术，尽量做到施工面积与设计图纸一致。第二，根据房屋的建筑面积由套内面积和共用分摊面积两部分组成，套内面积与建筑面积之比决定了商品房的实际使用率。本案系争房屋筑面积的增加是由于公摊面积增加而套内面积并未增加，反而导致商品房的实际使用率下降了，这时若还要购房者支付增加面积的房款无疑是不公平的。

本案中，双方在预售合同中既约定了套内面积，又约定了建筑面积，当实际交付的房屋因建筑面积的增加反而导致了商品房的实际使用率的下降，若允许被告按增加的房屋建筑面积补收房款无疑是不符合原告购房初衷的，违背了公平和诚实信用原则，损害了原告的权益。那么本案中王某诉请退还公摊面积补差款是否于法有据呢？预售合同第5条关于面积误差的处理规定中有一个前提条件：“除法律法规规章另有规定”，这实际上是将作为行政规章的《上海市房地产转让办法》第43条纳入了双方的合同条款，预售商品房交付时，建筑面积与预售合同的约定出现增减的，因分摊房屋共用部位的建筑面积而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变，故被告无权就增加的共用分摊面积向原告收取房款，被告仅可就套内面积的暂、实测变化适用多退少补的原则，所以被告应当退还相应增减面积的房款。

【法条链接】

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2、上海市房地产转让办法（2010）

第四十三条 （预售商品房交付时建筑面积增减的处理）

预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：

（一）因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。

（二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十八条的规定处理。

（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。