因全装修商品房下的质量标准引发的纠纷处理

【案情简介】

王先生于2011年购买某小区预售的精装修商品房一套并签订《商品房预售合同》，合同补充约定了装修标准。双方在办理交房时王先生发现室内甲醛超标，吊顶、壁橱等装饰装修不合格，影响其正常居住，于是拒绝受领房屋并向开发商提出整改、修复并赔偿逾期交房违约金的要求。开发商则认为该套商品房的质量符合合同约定标准，且业主单方面委托真的装修及空气质量检测属无效。王先生遂诉至法院，要求开发商对房屋做部分整改、修复并赔偿由此造成的经济损失2万元。

【裁判结果】

法院认为，王先生购买的精装修商品房经检验存在变更室内设计、空气中甲醛不符合要求等问题，对于整修房屋和空气整改的时间应以六周为宜，开发商应立即整改达到质量检测标准并赔偿王先生因延迟入住六周的租金损失。

【律师评析】

全装修商品房是近年来开发商为满足购房人需求而推出的一种新型房型，全装修商品房的销售实质上包含商品房的出售和商品房装修两部分，是提供商品和服务的综合性销售方式，法律关系更为复杂。如果商品房预售合同中有补充条款对装修内容作出约定，则合同相对人为购房人与开发商，当房屋装修出现问题时购房人可以要求开发商整改、赔偿，严重的可以要求退房。如果商品房预售合同与装修合同相分离，装修合同相对人为购房人与开发商推荐的装修公司，当房屋发生装修质量纠纷时购房人应向装修公司主张赔偿。

在合同双方为购房人和开发商时，全装修商品房因装修部分存在在严重质量问题严重影响正常居住使用导致购房人购买房屋的目的不能实现的，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，购房人可以拒绝收房或请求解除合同，并要求开发商赔偿损失。因装修部分存在一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失。虽然对于商品房房本身质量的验收标准及程序，国家有明确的规定，但开发商如何承担装修工程质量责任、以什么标准对装修及设备进行验收、由谁进行验收、以及验收程序等等问题，建设行政主管部门并没有明确的规定。因此，购房者能否因精装修达不到合同约定标准而要求退房，以及由谁承担装修的质量保证责任，在目前情况下，没有确切的法律明确规定，而只能依据双方合同约定进行，这就要求购房人在签订购房合同时加以注意，对如何约定装修内容不太清楚时可以参考有法律效力的相关装修装饰标准。

本案中，开发商虽按约定时间交付房屋，但因该商品房存在装修质量问题需要开发商整改，这一事实是没有争议的，但是对于整改行为的性质认定却颇有争议，购房人王先生认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。