贷款未按时办妥，购房者应当承担违约责任

【案情介绍】

王先生为了给儿子购置婚房寻找二手房源，后经房屋中介介绍与丁女士签订了一份二手房买卖合同，双方约定签订合同时先支付150万房款，剩余200万由王先生向商业银行申请贷款并承诺合同签订后三个月内支付，中介机构从旁保证王先生的银行贷款能获批准。三个月后张先生的贷款却未放下来，后查明是因王先生收入达不到银行要求导致贷款申请未获批，现丁女士诉至法院要求王先生承担不能按时给付房款的违约责任。

【裁判结果】

王先生向丁女士支付逾期付款的违约金2万元。

【律师评析】

不能一次性支付购房款的购房者，往往选择贷款方式支付购房款，即先支付一定的首付款，其余的通过贷款支付。如果购房者贷款申请未获批准造成逾期付款，是否构成合同违约呢？我认为，银行按揭贷款无法贷出导致交易被迫停止时，如果是由于购房人的原因造成的比如购房人未及时提交贷款申请材料，出卖人可以主张购房人违约而要求其承担违约责任，违约责任按合同约定处理；如果是由于不可归责于当事人的事由贷款未获审批并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。此外，普通购房者并不能很精确地对自身的还贷能力进行评估，如果购房者能够证明中介公司做出承诺为其办理公积金贷款，而在实际交易的过程中，中介方未能给购房者办妥公积金贷款，导致合约无法履行，中介将承担责任，购房者可以中止合约并要求中介退回定金。如果中介方作出的办理公积金的承诺并未体现在合约规定中，相关违约责任则由购房者承担。需要注意的是，此处购房者应承担证明中介机构存在过错这一举证责任。在贷款买房的过程中，买方承担着贷款是否能落实的风险，因此律师建议购房人在购房之前应对自己的经济实力做出理性认识，不要轻易听信中介所谓“贷款一定能办下来”的承诺，有可能的话，在房屋买卖合同中对贷款批不下来导致无法购买的情形作出特别约定，尽可能地降低自己的违约责任。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。