购房者与开发商解除房屋买卖合同后，购房贷款合同如何处理

【案情简介】

2010年8月王某与某房产公司签订《商品房预售合同》，房屋总价款200万元，王某于同年9月支付首期30%的房款60万元，余款向银行申请贷款。2010年12月20日，王某与某银行签订借款抵押合同，房产公司为王某的借款提供了保证担保。郭某入住后，发现房屋结构与合同约定严重不符，房产公司也承认该事实，双方随后达成解除商品房买卖合同的协议，并通知银行。但三方在处理该房产的问题上发生争议，王某遂诉至法院，要求解除合同并由房产公司返还购房款。作为债权人及担保权人，银行要求在王某与房产公司的合同解除后，三方所签订的个人购房借款合同也予以解除，王某偿还借款本金及利息，并要求房产公司对王某的给付义务承担连带保证责任。

【裁判结果】

法院判决：1、解除王某与房产公司签订的商品房预售合同；2、解除王某与银行签订的借款合同；3、王某将所购房屋返还房产公司；4、房产公司向王某返还首付房款（房款的30%）及利息，向银行返还购房贷款（房款的70%）及利息。

【律师评析】

购房人与开发商签订的房屋买卖合同和购房人与银行签订的借款抵押合同是两个独立又联系紧密的合同，购房人向银行借款的目的就是为了偿还开发商购房款，所以买卖合同的标的物与贷款合同的担保物都是所购房屋，商品房买卖合同是借款抵押合同的基础。

依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）的规定，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。本案中王某与房产公司解除合同就是适用的该条规定。当购房人与开发商解除房屋买卖合同后，不会导致借款抵押合同当然无效或被撤销，因为购房人与银行之间的借贷关系式独立于房屋买卖关系之外的。依据《商品房司法解释》第24条的规定，法律赋予了当事人担保贷款合同的解除权：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，所以购房人和银行作为商品房担保贷款合同的当事人均有解除合同的权利。本案中，第三人银行提出解除与王先生之间的购房借款合同是于法有据的，法院应予以支持。

那么，在确定了购房人、开发商、银行三方的法律关系之后，购房款应当如何返还呢？理论上，由于两个合同是独立的，应先由开发商直接将全部房款退还购房人，再由购房人将房款中向银行借贷的部分归还银行。但在实践中，这样的操作显然是不合理的，若购房人拿到退还的购房款后不归还银行，银行通过行使抵押权获得房屋，最终的受损人就是开发商了。所以，一般是由房地产开发商将应退购房款分为两部分返还，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接退还给银行，并视为购房者已经向银行提前还贷，各方财产恢复到合同成立前的状况。

本案中，王某与房产公司所签订的商品房预售合同及王某、某银行、房产公司所签订的担保借款合同，均是各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。因房产公司交付的房屋结构域合同中所约定的严重不符，故王某依合同约定要求解除其与房产公司所签订的购房合同，理由正当，应予以支持。因主合同已经解除，且各方对借款合同的解除均无异议，故借款合同也应予以解除。上述合同解除后，王某应将所购房产返还房产公司，房产公司则应将王某个人支付的房款首付返还王某，并将所收房屋贷款返还银行。

【法条链接】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。