开发商擅自变更小区规划应承担赔偿责任

【案情介绍】

2010年5月，李某看中了某房地产开发公司开发的一套商品房，在宣传这些商品房的广告及售楼处的模型中，他看到小区里有一个花园，于是他向房开公司支付了人民币170万的购房款。后，李先生与房开公司签订了合同，但当李先生在2011年1月入住的时候却发现，小区根本没有花园，反而有一条马路穿过小区。李先生认为，房开公司在向他销售时，故意隐瞒有马路穿越小区的事实，诱导他买房，于是找到房开公司交涉。房开公司认为，他们原来设计的小区里确实有花园，但建马路穿越小区是政府的规划，其没有告知的义务，现双方已签订的合同已经履行，所以不应该赔偿。后李先生委托郑律师起诉，请求支付违约金10万元。

【裁判结果】

法院判决支付房地产开发公司向李某支付违约金10万元。

【律师评析】

规划、设计形态是商品房的基本状况的组成部分，对商品房的价格及买受人对商品房的满意程度等都具有很大影响。现实生活中，许多开发商在商品房预售时以购房广告、合同约定等形式承诺小区布局和配套设施，在此后的建设中却发生改变规划、设计的行为，由此引发购房人和开放商之间的合同纠纷。

根据《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。否则，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。实践中，房产开发商违反合同约定改变小区规划的，应当按照合同约定承担相应的违约责任。那么在承担违约责任后是否可以要求开发商继续履行合同约定，将小区规划恢复为承诺事项？这里笔者认为应该分情况进行讨论，因为在继续履行的标的为非金钱债务的情形下，有些情况是不适合强制履行的。所以，在适合继续履行的情况下小区业主可要求开发商在违约后承担继续履行的违约责任，但在小区规划已经实际改变以至不能履行、不适合履行或履行成本过高、债权人在合理期限内未要求履行这三种情形下，是不能使用强制履行的。本案中，虽然建设穿越小区的马路为政府的规划，但由于开发商未履行提前10天告知李某规划变更的义务，应对此承担违约责任。在确定开发商需要承担违约责任的前提下，本案的争议焦点就在是否存在上述三种不适合继续履行的情形，即开发商是承担违约赔偿金还是承担继续履行的违约责任。从案情描述可知，小区规划变更的原因是由于政府规划且小区布局已经实际改变，显然是不能继续履行的，否则会产生既违背政府规划又造成小区的拆除重建等履行成本过高、影响业主日常生活等问题，一次那次通过金钱补偿的方式来代替实际履行，弥补李某等业主的损失是更为可行的办法。

注意事项：

（1）是不是所有的变更都需要通知购房人，是不是所有的变更没有通知必然可以导致退房？

答案是否定的。需要通知的构成有：a、经过政府批准的规划变更；b、对房屋的结构、户型、空间尺寸、房屋朝向；c、影响房屋质量或者使用功能；如果是开发商擅自变更的，无论通知与否，都必须承担违约责任。

（2）小区绿化、会所等变更，分期开发的小区变更的问题。

当小区会所、绿化构成开发商一个买点时候，如果变更，开发商同样应该负有通知义务；小区分期开发，后期变更是否需要通知前期房屋购买者，一般不负有通知义务；

（3）买房人在接到变更通知后的应对措施。

此时分两种情况：a、接到通知的选择权，15天内根据市场情况决定是否需要退房；b、没有接到通知的，或者开发商发出通知时间不符的，可以要求开发商退房并承担违约责任。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

2、《商品房销售管理办法》（2001年）

第24条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。