小区周边配套未达标，开发商的法律责任

【案情介绍】

张先生于2010年购买某小区预售商品房一套，2012年入住后发现小区的电梯、游泳池等周边配套设施与商品房预售合同约定及售楼广告的宣传不符，其中电梯常常处于维修状态给日常出行带来诸多不便，且楼书中承诺建设的退台式无边界游泳池在交房后就发现只是普通的游泳池且一直未投入使用，但商品房预售合同中明确约定了这些设施在交房时应达到使用标准。遂与开发商发生争议，要求开发商完善相关配套设施并支付违约金3万元，多次协商未果后张先生对开发商提起了诉讼。

【裁判结果】

法院判令开发商完善设施并支付王先生违约金3万元。

【律师评析】

在正式购买商品房之前，一定要亲自考察楼盘的规划布局是否合理，居住环境是否安全、卫生、方便、舒适和优美。考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共设施建设不配套，会给购房者生活、工作带来诸多不便。居住区公共设施（也称配套公建），应包括教育、医疗卫生、体育文化、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和新政管理及其他八类设施。购房者在考察楼盘时，还应注意楼盘的用地条件、选型、朝向、正面距离、侧面距离、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、气候和主导风向、楼盘的绿地率、道路规划情况等，这些也将直接影响到购房者的居住环境。

本案中双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。至于售楼广告和楼书在符合要约条件的情况下应视为对购房人发出的要约，张先生与开发商签订商品房预售合同的行为亦表示其接受要约，作出了购房承诺，双方均受合同约束，开发商有义务履行约定的合同内容。另，买卖双方在购房合同中有特殊约定的，在约定内容合法且有标准明确具体的内容时，双方均应按照合同约定履行义务。在签订合同过程中开发商约定作出对价的承诺事项，或法律规定开发商应尽的义务，开发商应严格遵守。本案中，开发商的楼书说明中含有建设退台式无边界泳池的承诺，且张先生与开发商签订的购房合同中明确约定了小区配套设施在交房时应达到可以正常使用的标准，故张先生在收房后发现电梯常常处于维修状态、泳池改建且不符合约定标准，这些都与开发商的承诺相违背，构成违约行为。鉴于此案中双方就配套设施有明确的界定标准“在交房时能保证正常使用”，这对维护购房人的利益起到了关键性的作用，因此在此建议在购房时在合同中就配套设施的界定标准作出明确的约定，有利于日后纠纷解决。