住宅使用说明书与房屋买卖合同约定的房屋质量不一致时的纠纷处理

【案情简介】

姜某向开发商购买了位于上海市某小区的一套商品房，在双方签订的《商品房买卖合同》附件中有一张房屋的平面图，该平面图中标明了房屋各结构的具体情况。房屋验收时，姜某认可房屋与合同所附平面图一致。交房时，开发商提供姜某一份《住宅使用说明书》。后姜某雇装修房屋时发现卫生间的防水层用料与厚度与《住宅使用说明书》载明的不符，实际达到的防水年限将短于说明书中的的承诺。姜某认为，《住宅使用说明书》应当属于合同的一部分，防水层铺建不达标将会影响房屋质量，因此起诉至法院，要求开发商支付重新铺建防水层的工程费5万元。

【裁判结果】

根据上海市的规定，法院认为《住宅使用说明书》应当视为合同附件，与合同具有同等法律效力，开发商建设房屋的质量与说明书不符的应属违约，故判决开发商支付姜某重新铺建防水层的工程费人民币五万元。

【律师评析】

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并告知如何安全合理使用住宅的文本。《住宅使用说明书》详细描述了房屋建筑各项目及部位的使用说明和注意事项，突出了对住宅使用的指导，在业主和开发商或物业公司发生纠纷时，可以作为证据使用，帮助划分双方各自的责任。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户，以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅使用说明书》。

本案是一起住宅使用说明书与购房合同约定的房屋质量不一致产生的质量纠纷，案件的争议焦点在于《住宅使用说明书》是否属于购房合同的一部分，是否可以对抗购房合同的法律效力。笔者认为应当根据具体案件具体分析：如果购房人与开发商约定或者当地有政策文件明示《住宅使用说明书》应当作为商品住宅销售合同的附件，与销售合同具有同等的法律效力的，该说明书即是开发商承担商品住宅质量责任的法律文件，开发商应当遵守；如果购房时双方没有做此约定，又没有当地政策文件支持的，由于《住宅使用说明书》的交付时间晚于购房合同的签订时间，对前者不具有法律约束力，但《住宅使用说明书》可以作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

具体到本案，由于双方事先并无约定将《住宅使用说明书》视为合同的一部分，首先排除约定事由。那么，是否具有相关政策可循？由于本案发生在上海市，根据上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会于2013年3月5日发布<关于统一使用《新建住宅质量保证书》(2013年版)和《新建住宅使用说明书》(2013年版)的通知>，规定：2013年7月1日起，本市交付使用的新建住宅项目，住房建设单位应向住户统一提供新版“两书”。《新建住宅质量保证书》作为新建住宅销售(配售)合同的附件，与合同具有同等法律效力。住房建设单位应在办理房屋交接书时，及时向住户提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。房屋买卖时，由出让人向买受人提供。因此，《住宅使用说明书》作为合同的附件可以对抗购房合同的效力，其中关于防水层的说明与《商品买卖合同》所附平面图标明不符的，开发商构成违约，应当承担修复损害、赔偿损失等违约责任。

虽然本案中由于上海市出台的政策支持了《住宅使用说明书》“应当”作为合同的附件这一说法，姜某的诉请得到了法院的支持。但除了北京、上海等少数地区有此规定外，大部分地区仍然认为《住宅使用说明书》是“可以”作为商品房购销合同的补充约定，一旦双方发生争议又没有事先约定的，法院很可能认定其不是合同的一部分，不能对抗购房合同的效力。

【法条链接】

1、《合同法》（1999年）

第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬违约责任。

第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标物质量说明的，交付的标的物应当符合说明的质量要求。

第一百五十五条出卖人交付的标物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

2、关于统一使用《新建住宅质量保证书》(2013年版)和《新建住宅使用说明书》的通知(2013年) 沪房管建〔2013〕67号

四、《新建住宅质量保证书》作为新建住宅销售(配售)合同的附件，与合同具有同等法律效力。住房建设单位应在办理房屋交接书时，及时向住户提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。房屋买卖时，由出让人向买受人提供。