轻信“包装后不限购”，未能过户的后续责任如何分担？

近日，律师接到多位买方的咨询，反映：上海某区交易中心出了些情况，据说是原本“限购的买方”通过“包装”可以交易的房产，都被限制过户；部分送件已有数月，虽接到口头退件通知，但都尚未办理退件手续。

此时，因首付款、各类税费都已缴纳；且近期房价又在不断上涨。类似买方心急如焚，都急切想解决以下问题：

一、【典型问题】因“中介包装”交易仍未成，买方是否需要承担违约责任？

签订买卖合同之时，买方对自己限购（如：外地单身等）的身份非常清楚；在中介的游说下，亲信其“保证能过户”的许诺，并缴纳了4-5万元所谓的包装费。而且有些交易，卖方对此也非常清楚。那么最终交易未成，是否就是中介的责任，卖方能否追究买方的违约赔偿责任？

【律师解析】买方应当承担违约赔偿责任。

1、从法律规定而言：合同具有相对性，合同一方只能依据合同追究合同另一方的责任；而不能跳出合同，追究合同之外第三人的责任。因此，暂且不论中介的承诺是否合法，虽然是中介未能兑现承诺导致交易未成，但卖方仍可以按照合同约定追究买方的违约赔偿责任。

2、从合同约定而言：按照《上海市房地产买卖合同》的约定，因限购导致交易未成的，买方需要承担违约赔偿责任。

二、【典型问题】“20%”的违约金能否要求降低？

目前，卖方都要求买方按照合同约定承担“总房价20%”的违约金。由于卖方手握买方的首付款在手，特别是卖方是“卖房再买房，碰到房价上涨”的情况，买方通过“友好协商”要求降低违约金的余地非常小。

那么买方是否一定需要按照总房价的20%承担违约责任，有无降低违约金的可能？

【律师解析】当然可以要求降低违约金，如果处理得当，将至总房价5%以内还是有可能的。但须做好如下工作：

1、签订合同之前，卖方是否知道买方限购。如果知道，买方的责任则可以降低；这需要证据作为支撑！

2、按照法律规定，若违约金超过损失的30%，一方可以向法院申请降低。因此，一旦进入诉讼程序，买方必须向法院提起“要求降低违约金”的申请！

3、如果购买的房价上涨了，则依据“损益相抵”的原则，要求法院降低违约金！

三、【典型问题】能否追究中介方的责任？如果可以，又该如何追究？

【律师解析】当然可以追究中介的责任。但律师建议，如果进入诉讼程序，需要分两步走：

1、首先起诉卖方，要求解除合同，返还首付款。当然，卖方会提起反诉，要求追究买方的违约赔偿责任。一般而言，法院最终判决返还首付款，但买方须向卖方承担一定的违约金；

2、买方可以法院判决的“违约金”作为损失依据，向中介追偿损失。但由于限购政策属于必须执行的公开的政策，买方轻信中介“包装后可以过户”，对于损失也有一定的责任。法院很有可能判定损失相互分担。

当然，如果中介拒绝归还“包装费”或者“中介费”，买方也可以一并提起诉讼，要求返还。

四、【典型问题】卖方又不肯归还首付款，交易中心退件迟迟不下来，可否立即提起诉讼？

【律师解析】当然可以。虽然合同约定了退件系解除合同的条件，但（1）依据上海的限购政策，法院完全可以查明买方属限购身份；（2）诉讼过程中，也可以申请法院向交易中心调取相关资料，以查明相关事实。

五、【典型问题】若交易送件存在一定“包装”，最终交易未成，买方是否需要承担相关法律责任？

【律师解析】这需要视情况而定：（1）如果买方参与的虚假证件的制作等，则可能面临行政甚至刑事责任；（2）但如果仅仅缴纳了“包装费”，并不清楚如何“包装”等，也未参与包装文件的制作等，个人意见，买方无须承担行政或者刑事责任。